海南現(xiàn)房銷售制度怎么回事？海南為什么實行現(xiàn)房銷售制度有何影響

在海南省3月7日的房地產(chǎn)調(diào)控新政里，“新出讓土地建設的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度”一句話震驚了全國樓市。

雖然先前部分城市對“現(xiàn)房銷售”有過各種嘗試，但在一省范圍內(nèi)全面推行還尚屬首次。這意味著，未來海南老百姓買房時將不用再擔心被裝修華麗的樣板間欺騙。但這也讓很多開發(fā)商頗為擔心：現(xiàn)房銷售會將資金回流的時間延后一兩年，是否會抬高投資風險？

多地試點卻鮮有全面推行

往前倒推4個月，深圳首個試點現(xiàn)房銷售的樓盤龍華金茂府歷經(jīng)3年建設期后，終于開盤。“10多萬元人民幣的均價，600多套房至今沒賣完。”目前深圳一名銷售代理仍在為這個現(xiàn)售項目奔波推廣。

2016年，深圳試點現(xiàn)房銷售。當年，金茂和電建以82.9億元人民幣的總價聯(lián)合拿下首宗試點地塊，命名為龍華金茂府。這是深圳第一宗，也是唯一一宗。“試點現(xiàn)房銷售主要是為了讓房企理性拿地，避免高杠桿，杜絕交房時貨不對板。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，現(xiàn)房比期房資金回流時間長，資金實力較強的房企才會參與。

杭州在2017年也一度增加“溢價50%需現(xiàn)房銷售”條款，約20宗地塊受影響。2018年“廣東研究取消商品房預售”的消息不脛而走，之后相關機構回應只是內(nèi)部征求意見、并非正式實施。廣東中山也曾有現(xiàn)房銷售的要求，但只是試點。

“海南的規(guī)定可認為是全國首個省級現(xiàn)房銷售的政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此類政策意圖通過現(xiàn)房銷售的模式，防范各類爛尾樓的出現(xiàn)。

現(xiàn)房對開發(fā)商資金要求更高

最先實施預售又最早試點現(xiàn)房銷售的深圳為何只有一宗試點地塊成交？在業(yè)內(nèi)看來，試點過程中發(fā)現(xiàn)的問題，給后續(xù)政策帶來借鑒。“既限價又要現(xiàn)房銷售，對房企的壓力過大，也不利于價格調(diào)控。”李宇嘉分析，資金回流時間長促使成本上漲，也導致開發(fā)商開發(fā)成高端住宅，反而抬高了房價。

“2017年杭州樓市本就供應緊張，現(xiàn)房銷售對商品房的供應速度有所影響，也加劇了供需矛盾。”杭州中房信息科技公司首席企業(yè)咨詢師陳煥春解釋，杭州當年政策的本意是通過設置溢價率門檻來避免出現(xiàn)高價地塊。但沒想到，由于當時土地市場格外火熱，地塊幾乎都突破溢價50%的限制。

從另一方面來看，開發(fā)商對現(xiàn)房銷售也有顧慮。“最大的風險還是資金。”一家知名房企相關負責人說，開發(fā)商投資考慮的是投資何時回正。先前，以“高周轉(zhuǎn)”標榜的碧桂園等開發(fā)商都對項目有嚴格的資金回流期限。而現(xiàn)房的周期通常在兩年半以上，未來政策一旦趨緊，會增加開發(fā)商的投資風險，投資意愿自然降低。

推廣現(xiàn)房還需“因城施策”

值得注意的是，雖然個別省份和城市采取了現(xiàn)房銷售的政策，但預售依然是我國房地產(chǎn)相關法律和條例中所允許的銷售方式。

對比來看，現(xiàn)售與預售各有利弊。“現(xiàn)售可以避免出現(xiàn)貨不對板，但預售也有利于開發(fā)融資。”北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波分析，與其他國家相比，我國一些樓盤開發(fā)規(guī)模較大，再加上有開發(fā)期限限制等原因，很難像國外開發(fā)商拿一塊地慢慢開發(fā)，再銷售現(xiàn)房。

但不可避免的是，先前的確出現(xiàn)了不少預售損害購房人權益的事件。樓建波舉例，同樣是預售，在美國，預售只需購房人提交一部分定金，且由第三方托管；開發(fā)商也能以此判定房產(chǎn)的受歡迎程度，同時有助于銀行方面的融資。另一方面，針對預售制度的漏洞，多地也曾嘗試提高預售門檻，實施預售資金監(jiān)管，收獲了不錯的效果。

海南此次出臺的現(xiàn)房銷售制度是放在了一份名為《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》的政策中。歸根結底，推行現(xiàn)房銷售是為了促進市場平穩(wěn)發(fā)展。業(yè)內(nèi)認為，海南目前是全域限購，外地炒房客無法進入市場，本地購房人需求有限，與深圳、杭州的情況有所不同。

現(xiàn)房銷售是否會被更多城市效仿？樓建波說，不管是現(xiàn)售還是預售，都得根據(jù)不同地區(qū)的實際情況來判斷，這也符合目前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控“因城施策”的要求。