9名留學(xué)生在加2.88億購(gòu)豪宅 其中2億是銀行貸款

近日，一則9名中國(guó)留學(xué)生買(mǎi)下加拿大溫哥華格雷岬區(qū)共計(jì)5700萬(wàn)加元（約2.88億人民幣）豪宅的新聞引發(fā)大量關(guān)注。因買(mǎi)賣(mài)文件上顯示9名買(mǎi)家職業(yè)信息均為“學(xué)生”，且多是通過(guò)銀行貸款買(mǎi)房，在當(dāng)?shù)匾馉?zhēng)議。

前街一號(hào)記者采訪了向媒體披露前述學(xué)生購(gòu)房消息的加拿大新民主黨房產(chǎn)評(píng)論員大衛(wèi)•伊比，他表示，近兩年來(lái)，溫哥華地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度極大，漲幅和價(jià)格均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地居民可以負(fù)擔(dān)的水平，與此同時(shí)，當(dāng)?shù)劂y行貸款給無(wú)收入來(lái)源的家庭主婦和留學(xué)生購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，也引起不少當(dāng)?shù)鼐用褓|(zhì)疑。

溫哥華所屬的BC省財(cái)政部新聞處杰米•愛(ài)德華森向記者表示，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門(mén)早前就曾發(fā)文，表示將嚴(yán)查銀行的放貸流程，其中包括申請(qǐng)者的收入狀況審查等內(nèi)容。

溫哥華房?jī)r(jià)近年來(lái)一直處在持續(xù)不斷上漲當(dāng)中，與此同時(shí)，當(dāng)?shù)毓べY水平卻未見(jiàn)明顯增長(zhǎng)，因此引來(lái)不少市民抗議，部分居民因此將高房?jī)r(jià)歸咎于出手闊綽的中國(guó)買(mǎi)家。相關(guān)專家表示，溫哥華房?jī)r(jià)上漲與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況有關(guān)，中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)置豪宅一定程度上主要影響的是當(dāng)?shù)鬲?dú)棟住宅的價(jià)格，對(duì)整體影響有限。

01、9名中國(guó)留學(xué)生購(gòu)價(jià)值近3億豪宅

大衛(wèi)•伊比向前街一號(hào)記者提供了他獲得的房屋買(mǎi)賣(mài)文件，這份文件顯示，過(guò)去近2年中，9名購(gòu)房者在溫哥華格雷岬區(qū)購(gòu)買(mǎi)了9處房產(chǎn)，總價(jià)值達(dá)5700萬(wàn)加元。9處房產(chǎn)中，價(jià)值最貴的一處房產(chǎn)售價(jià)為3110萬(wàn)加元（約1.57億人民幣），最便宜的一處房產(chǎn)售價(jià)也達(dá)185萬(wàn)加元（約934萬(wàn)人民幣）。售價(jià)最高的這處房產(chǎn)，正是今年5月份曾一度引發(fā)關(guān)注的留學(xué)生購(gòu)房者“周天宇”（音譯Tian Yu Zhou）。

“我無(wú)法確定這9人是否都是中國(guó)留學(xué)生，”伊比說(shuō)，因?yàn)檫@份文件上并未顯示購(gòu)房者的國(guó)籍信息，他們只能通過(guò)登記的漢語(yǔ)拼音姓名判斷，這9人很可能為華裔。

在文件中，9名購(gòu)房者的職業(yè)信息均顯示為“學(xué)生”，其中5人為全款買(mǎi)房，另外4人系貸款買(mǎi)房。在總計(jì)達(dá)5700萬(wàn)加元的購(gòu)房款中，有4000萬(wàn)加元來(lái)自銀行貸款。在這9套房產(chǎn)中，有兩處房屋產(chǎn)權(quán)為一名學(xué)生和另一人共同擁有。售價(jià)高達(dá)1.57億的這處房產(chǎn)為學(xué)生與一名女商人共同擁有，學(xué)生擁有99%的產(chǎn)權(quán)。另一處房產(chǎn)顯示為一名學(xué)生和另一未登記職業(yè)信息的人士所有，同樣為學(xué)生擁有房屋99%的產(chǎn)權(quán)。

02、家庭主婦也是主要買(mǎi)家

事實(shí)上，除了留學(xué)生之外，家庭主婦也是溫哥華房市的一大主力買(mǎi)家。

2015年，加拿大不列顛哥倫比亞大學(xué)教授嚴(yán)安迪（音譯）曾對(duì)包括格雷岬區(qū)在內(nèi)的溫哥華市西部社區(qū)房產(chǎn)所有者情況進(jìn)行了調(diào)查，并撰寫(xiě)了研究報(bào)告。這份報(bào)告顯示，在2014年8月到2015年2月這六個(gè)月的時(shí)間段內(nèi)，溫哥華售出的172處百萬(wàn)加元級(jí)別房產(chǎn)中，除了5%為公司所有的房產(chǎn)外，個(gè)人購(gòu)房交易中占第一位的購(gòu)房者為“家庭主婦”，這一人群的購(gòu)買(mǎi)量占到總交易量的32%，其后才是職業(yè)信息登記為“商人”的購(gòu)房者，占到18%，再次分別為“管理人”和“學(xué)生”，各占4%。

此外，嚴(yán)安迪還發(fā)現(xiàn)，66%的購(gòu)房者的姓名均為漢語(yǔ)拼音，且越是售價(jià)高的住宅，這些疑似華裔的購(gòu)買(mǎi)者就越多。在價(jià)值400-400萬(wàn)加元（2021萬(wàn)-2526萬(wàn)人民幣）的房產(chǎn)交易記錄中，姓名為漢語(yǔ)拼音的購(gòu)買(mǎi)者占比高達(dá)95%。值得注意的是，在這些購(gòu)房交易中，82%的購(gòu)房行為都是通過(guò)銀行貸款完成。

03、無(wú)收入者獲高額貸款引爭(zhēng)議

這些購(gòu)房文件顯示，為學(xué)生購(gòu)房者提供貸款服務(wù)的分別為加拿大蒙特利爾銀行、加拿大帝國(guó)商業(yè)銀行和匯豐銀行。

“我們好奇的是，銀行為什么會(huì)愿意給這些沒(méi)有收入來(lái)源的人提供如此高額的貸款。”伊比表示，在加拿大當(dāng)?shù)?，本?guó)居民通過(guò)銀行申請(qǐng)貸款時(shí)往往要經(jīng)歷嚴(yán)苛的審查，需要提供工資流水、收入狀況等各種信息，要想順利通過(guò)審查得到貸款并非易事。但這些留學(xué)生和家庭主婦并無(wú)明顯的收入來(lái)源，卻能獲得貸款，令不少當(dāng)?shù)鼐用褓|(zhì)疑銀行在辦理貸款時(shí)存在雙重標(biāo)準(zhǔn)，不少居民甚至認(rèn)為銀行根本沒(méi)有對(duì)這些留學(xué)生申請(qǐng)者進(jìn)行審查。

按照加拿大帝國(guó)商業(yè)銀行的規(guī)定，申請(qǐng)住房按揭貸款必須提供收入和工作證明，且申請(qǐng)者的收入水平必須能夠支付分期付款，此外申請(qǐng)者還應(yīng)當(dāng)能夠承擔(dān)至少5%的首付。此外，如果申請(qǐng)人不具備貸款資格，則需要擔(dān)保人為其擔(dān)保。

對(duì)于收入水平和月供額之間的比率，銀行并無(wú)具體規(guī)定，而是根據(jù)申請(qǐng)人填寫(xiě)的家庭年收入和首付金額判斷是否同意貸款、具體的貸款金額和年限。另外幾家銀行也都無(wú)一例外，規(guī)定申請(qǐng)貸款者需要提供收入和工作證明，并具備還款能力。記者就如何為留學(xué)生辦理貸款一事多次聯(lián)系前述幾家銀行，但截至發(fā)稿時(shí)，仍舊未獲回應(yīng)。

04、地產(chǎn)中介：“這些小孩子很有錢(qián)”

留學(xué)生買(mǎi)房一事在溫哥華地產(chǎn)中介王大衛(wèi)（音譯）看來(lái)并不稀奇。他告訴記者，自己早在10年前就曾接待過(guò)類(lèi)似的留學(xué)生客戶。“這些小孩子很有錢(qián)的，動(dòng)輒就買(mǎi)成百上千萬(wàn)（加元）的房子。”

對(duì)于這些學(xué)生能夠順利貸款一事，他也認(rèn)為這很正常。據(jù)王大衛(wèi)介紹，當(dāng)?shù)貙?duì)購(gòu)房沒(méi)有國(guó)籍限制，因此一直都有不少華人前往溫哥華買(mǎi)房。由于留學(xué)生沒(méi)有收入來(lái)源，因此在申請(qǐng)貸款時(shí)需要向銀行提供其父母的收入證明以及財(cái)產(chǎn)狀況等相關(guān)材料，不存在部分居民認(rèn)為的不經(jīng)審查辦理貸款的情況。

此外，能否在當(dāng)?shù)劂y行順利申請(qǐng)貸款，還與申請(qǐng)人或其家人在該銀行的存款有關(guān)。王大衛(wèi)說(shuō)，有些當(dāng)?shù)劂y行在為留學(xué)生辦理貸款時(shí)，會(huì)要求其在該行保有一定數(shù)額的存款。通常當(dāng)?shù)劂y行在辦理貸款時(shí)會(huì)給本國(guó)居民提供房產(chǎn)總價(jià)80%左右的貸款，但給外國(guó)居民的貸款額度一般在60%左右。當(dāng)然，如果申請(qǐng)者在該銀行的存款額達(dá)到足夠多的數(shù)量，銀行也可以為其提供80%的貸款，即使申請(qǐng)者是外國(guó)買(mǎi)家。”

05、當(dāng)?shù)卣阂严驀?guó)外買(mǎi)家額外征稅

當(dāng)?shù)卣饲耙苍啻伟l(fā)文，要求當(dāng)?shù)劂y行不得貸款給無(wú)明確收入來(lái)源的人群。據(jù)溫哥華所屬的BC省財(cái)政部新聞處杰米•愛(ài)德華森向前街一號(hào)記者表示，加拿大聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)監(jiān)督辦公室（OSFI）負(fù)責(zé)監(jiān)督各大銀行，今年7月7日，OSFI就曾發(fā)文表示，要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)銀行放貸流程的監(jiān)管，其中就包括對(duì)申請(qǐng)者收入水平的審查等相關(guān)內(nèi)容。

OSFI在這份聲明中表示，將加強(qiáng)對(duì)銀行放貸流程的監(jiān)管，并表示此前已經(jīng)有部分金融機(jī)構(gòu)由于沒(méi)有嚴(yán)加審查，而遇到了申請(qǐng)者謊報(bào)收入狀況的案例，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)的信譽(yù)十分不利。

此外，針對(duì)大量國(guó)外買(mǎi)家在當(dāng)?shù)刭?gòu)置房產(chǎn)的情況，今年8月2日，BC省政府開(kāi)始實(shí)施向外國(guó)買(mǎi)家額外征收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅這一新政，這一政策面向所有非加拿大公民以及非永久居民，還包括未在加拿大國(guó)內(nèi)注冊(cè)的公司或者由外國(guó)人控制的公司，這些買(mǎi)家在當(dāng)?shù)刭?gòu)置房產(chǎn)時(shí)，均需繳納這一稅款。

該項(xiàng)政策實(shí)施后，包括溫哥華在內(nèi)的BC省多地售房交易量均出現(xiàn)了明顯減少。王大衛(wèi)告訴前街一號(hào)記者，這一新政對(duì)購(gòu)房交易的影響非常明顯。來(lái)自加拿大大溫哥華地區(qū)房地產(chǎn)委員會(huì)（REBGV）的最新數(shù)據(jù)顯示，相比于去年同期，今年8月的住宅地產(chǎn)成交量下滑了26%，相比于7月的成交量下滑了22.8%。

06、專家：未來(lái)溫哥華房?jī)r(jià)增速放緩

溫哥華等地區(qū)的房?jī)r(jià)近年來(lái)一直處在持續(xù)不斷上漲當(dāng)中，美國(guó)經(jīng)濟(jì)咨詢公司Longview Economics在9月15日公布的一份以“房?jī)r(jià)收入比”為依據(jù)的排行榜顯示，溫哥華已是全球房?jī)r(jià)第六貴的城市。

盡管政府日前推出了向國(guó)外買(mǎi)家征稅的新政，但售房交易量減少的同時(shí)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)卻未見(jiàn)明顯降低。不斷高漲的房?jī)r(jià)引來(lái)當(dāng)?shù)鼐用竦目棺h，甚至有部分居民認(rèn)為正是出手闊綽的中國(guó)買(mǎi)家連同銀行一起，推高了溫哥華的房?jī)r(jià)。

但業(yè)內(nèi)人士表示，溫哥華地區(qū)房?jī)r(jià)上漲主要仍是由于市場(chǎng)供需狀況所致，不少當(dāng)?shù)孛襟w也援引業(yè)內(nèi)人士的話稱，當(dāng)?shù)孛襟w在報(bào)道中稱，中國(guó)買(mǎi)家多是有選擇性地購(gòu)買(mǎi)本地豪宅，只是推高了獨(dú)立屋的價(jià)格，對(duì)普通加拿大人住房可負(fù)擔(dān)性并無(wú)太大影響。溫哥華地區(qū)的上市房屋存量無(wú)法滿足需求，因此本地區(qū)的房?jī)r(jià)一時(shí)半刻不會(huì)明顯下降。

“房?jī)r(jià)高主要還是由于市場(chǎng)需求量大，不能簡(jiǎn)單歸咎于某一兩個(gè)族裔的人群。”王大衛(wèi)說(shuō)，目前溫哥華的房屋仍然供不應(yīng)求，因此才會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。但他同時(shí)也認(rèn)為，中國(guó)買(mǎi)家之所以被當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)注，與其在當(dāng)?shù)刭?gòu)置房產(chǎn)的高調(diào)作風(fēng)不無(wú)關(guān)系。

根據(jù)BC省房地產(chǎn)委員會(huì)的統(tǒng)計(jì)，自1981年至今，溫哥華地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了多次上漲，其中漲幅超過(guò)20%的更是多達(dá)46次。BC省房地產(chǎn)委員會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡梅倫•穆?tīng)柋硎荆鶕?jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)溫哥華地區(qū)房?jī)r(jià)的增速可能放緩，加之新近實(shí)施的新政，房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)不會(huì)再瘋漲。