針對(duì)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移引發(fā)大量宅基地閑置現(xiàn)象,三明市結(jié)合舊村復(fù)墾、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、農(nóng)村新型住宅小區(qū)建設(shè)等政策,創(chuàng)新推出地票制度,引導(dǎo)村民退出宅基地,并兌換相應(yīng)價(jià)值的地票。地票具有交易、變現(xiàn)、融資等功能,由此打通農(nóng)村生產(chǎn)要素流通途徑,讓廣大農(nóng)民獲得更多長(zhǎng)期的財(cái)產(chǎn)性收入
一“票”激活沉睡的宅基地
東南網(wǎng)12月11日訊(福建日?qǐng)?bào)記者 張輝 林清智 通訊員 肖守洲 吳建)
喚醒沉睡的宅基地
78歲的黃良模是沙縣夏茂鎮(zhèn)長(zhǎng)阜村村民,一家人在縣城安家已10多年,村里的宅基地長(zhǎng)期閑置。這讓老黃感到很可惜:“用也用不上,賣也賣不掉。”
人走房空,土地拋荒,林地失管,是沙縣農(nóng)村的常態(tài)。
“沙縣是中國(guó)小吃之鄉(xiāng),外出經(jīng)營(yíng)沙縣小吃的從業(yè)人員6萬(wàn)余人,占農(nóng)村勞動(dòng)力的三分之二以上。”沙縣小吃產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心主任羅光華說(shuō)。黃良模所在的長(zhǎng)阜村洋后自然村,戶籍人口近百戶,目前僅余一戶常住。
如何盤活農(nóng)村沉睡資源,打通農(nóng)村生產(chǎn)要素流通途徑?
在探索農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革過(guò)程中,三明市借鑒資本市場(chǎng)理念,建立林票、房票、地票等“三票”制度。
針對(duì)失管林地,當(dāng)?shù)毓膭?lì)村集體與國(guó)有林場(chǎng)開展合作,由合作雙方按投資制發(fā)林票。場(chǎng)村合作使得林業(yè)規(guī)?;?、集約化經(jīng)營(yíng)成為可能。伴隨著林業(yè)經(jīng)營(yíng)效益提高,林票增值空間可期,林農(nóng)將從中獲得更多收益。作為股權(quán)憑證,除了收益分紅,林票還具有交易變現(xiàn)、質(zhì)押貸款等權(quán)能。
這一做法也延伸到了拋荒耕地、空置農(nóng)房。三明市引導(dǎo)村集體、村民采取出租、入股等方式,與農(nóng)企、合作社、經(jīng)營(yíng)大戶開展合作,聯(lián)合發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村民宿等項(xiàng)目。雙方按份額制發(fā)可分紅、可流轉(zhuǎn)、可信貸的地票、房票,從而激活土地、農(nóng)房等農(nóng)村資源。
相比起林地、耕地、農(nóng)房,宅基地的情況要復(fù)雜得多,難以直接通過(guò)合股經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)地票功能。
三明市的思路是聯(lián)動(dòng)舊村復(fù)墾與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策,開發(fā)針對(duì)閑置宅基地的地票產(chǎn)品,由此喚醒沉睡已久的宅基地。
“針對(duì)我省存在大量閑置、廢棄舊宅基地情況,我們對(duì)農(nóng)村散亂、閑置、廢棄舊宅基地整治復(fù)墾,并將復(fù)墾新增耕地指標(biāo)與城市經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和商業(yè)服務(wù)業(yè)占用耕地指標(biāo)掛鉤。”省自然資源廳有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),掛鉤指標(biāo)通過(guò)省級(jí)平臺(tái)有償交易,獲得的收益將按比例分配給農(nóng)戶、村集體以及縣、鎮(zhèn)兩級(jí)財(cái)政,作為退出補(bǔ)償、土地整治與新村建設(shè)資金。
村民退出宅基地后可獲得退出補(bǔ)償。這部分權(quán)益體現(xiàn)在票證上,就有了地票。
“根據(jù)農(nóng)戶退出的宅基地區(qū)位、面積,以及當(dāng)前掛鉤指標(biāo)交易行情,扣除復(fù)墾成本后,我們確定了目前地票的票面價(jià)格為每平方米120元。”夏茂鎮(zhèn)鄉(xiāng)村振興辦工作人員羅善超說(shuō)。
地票的“魔法”
今年8月9日,夏茂鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心,黃良模領(lǐng)到了嶄新的地票。票面價(jià)格為每平方米120元,總面積66.4平方米。和黃良模一起領(lǐng)到地票的,還有曾經(jīng)的鄰居黃良清、朱灶明,他們的閑置宅基地靠在一塊,地票票面面積合計(jì)約150平方米。
這是夏茂鎮(zhèn)發(fā)出的首批地票。長(zhǎng)期閑置的150平方米宅基地,因此有了價(jià)值憑證。
讓黃良模等3人高興的是,通過(guò)手中的地票,閑置多年的宅基地可以通過(guò)多種途徑變現(xiàn),帶來(lái)一筆“意外之財(cái)”。
究竟如何變現(xiàn)?
兌換地票后,村民既可“以地?fù)Q錢”,也可“以地?fù)Q地”“以地?fù)Q房”。
所謂“以地?fù)Q錢”,就是將地票出售——既可由政府回購(gòu),也可賣給本鎮(zhèn)的其他村。保底收入為每平方米120元,日后土地增值還將產(chǎn)生溢價(jià)收益。
“以地?fù)Q地”“以地?fù)Q房”則是,用地票按比例置換位于集鎮(zhèn)的宅基地或公寓樓。
今年5月,三明市印發(fā)《農(nóng)村新型住宅小區(qū)集中建設(shè)試點(diǎn)工作方案》,確定了夏茂鎮(zhèn)等14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)試點(diǎn)。夏茂鎮(zhèn)的試點(diǎn)項(xiàng)目,是位于集鎮(zhèn)的金茂農(nóng)村新型住宅小區(qū)。為推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化,當(dāng)?shù)毓膭?lì)村民以地票置換集鎮(zhèn)的宅基地與公寓樓。
“以新型住宅小區(qū)田字形宅基地為例,每平方米的售價(jià)為3000元。按照制度設(shè)計(jì),10平方米票面面積,可置換1平方米宅基地。”羅善超說(shuō),“以地?fù)Q地”時(shí),地票的實(shí)際價(jià)值達(dá)到每平方米300元。
黃良模等3人早已遷居城區(qū),并沒有在集鎮(zhèn)居住的需求。但巖觀村村民鄧章威卻想在集鎮(zhèn)蓋房。
于是,鄧章威找到了黃良模、黃良清、朱灶明,經(jīng)過(guò)協(xié)商,以每平方米190元的價(jià)格,花了約2.85萬(wàn)元,將他們的地票全部買下。
一來(lái)二去,黃良模等3人多賺了每平方米70元的差價(jià)。
隨后,鄧章威用這3張地票申請(qǐng)換購(gòu)一塊位于金茂農(nóng)村新型住宅小區(qū)的田字形宅基地。這塊宅基地占地面積85.8平方米,全款價(jià)為25.74萬(wàn)元。按照地票置換規(guī)則,鄧章威購(gòu)買的150平方米地票可置換15平方米宅基地,抵扣約4.5萬(wàn)元——減去買地票所花的2.8萬(wàn)元,他省下了1.7萬(wàn)元左右。
“經(jīng)過(guò)一張地票的‘循環(huán)之旅’,3名村民通過(guò)閑置宅基地獲益2.8萬(wàn)元,想買集鎮(zhèn)宅基地的村民也省下了一筆錢。更重要的是,閑置宅基地可以復(fù)墾重獲新生,也幫助偏遠(yuǎn)村、高山村的村民在集鎮(zhèn)建房、買房,推動(dòng)了新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興。”羅善超說(shuō)。
持續(xù)拓展地票功能
夏茂鎮(zhèn)第二批地票核發(fā)在即。位于梨樹村車垅門的2.3976畝閑置宅基地即將開展復(fù)墾,預(yù)計(jì)可核發(fā)地票10戶728.27平方米。
“無(wú)論是林票、房票還是地票,都把各種各樣的閑置資源變成農(nóng)民長(zhǎng)期可以得到收益的資源性資產(chǎn)變現(xiàn),讓農(nóng)民得到長(zhǎng)期的財(cái)產(chǎn)性收入。”“三農(nóng)”問(wèn)題專家、福建農(nóng)林大學(xué)新農(nóng)村發(fā)展研究院執(zhí)行院長(zhǎng)溫鐵軍認(rèn)為,地票改革有利于盤活農(nóng)村閑置資源資產(chǎn)。同時(shí),農(nóng)民能夠通過(guò)地票交易,享受到土地溢價(jià)帶來(lái)的收益,共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果。
未來(lái),三明還將拓展地票功能多樣化,使其具有交易、變現(xiàn)、融資等多元化、證券化權(quán)能。
“以融資功能為例,地票可作為一種預(yù)期權(quán)益,作為質(zhì)押標(biāo)的,向金融機(jī)構(gòu)貸款用于發(fā)展產(chǎn)業(yè),促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易循環(huán)健康發(fā)展。”羅善超說(shuō),早前,夏茂鎮(zhèn)與沙縣農(nóng)商銀行舉行鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略合作簽約儀式,獲得全鎮(zhèn)授信10億元,戶均授信達(dá)6萬(wàn)元以上。未來(lái),還將鼓勵(lì)各類市場(chǎng)主體以不同合作形式,參與農(nóng)村閑置宅基地盤活利用,逐步培育形成有穩(wěn)定需求、增值預(yù)期和多方受益的地票市場(chǎng)。
地票多元功能實(shí)現(xiàn),還有賴于配套公共服務(wù)供給。
目前,農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易存在信息不對(duì)稱,供需匹配不暢,資產(chǎn)評(píng)估、抵押融資等配套服務(wù)不健全等短板。為此,沙縣探索構(gòu)建縣鄉(xiāng)村三級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體系。
在縣一級(jí),成立以公益性服務(wù)為主的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心,為不具備產(chǎn)權(quán)登記條件的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)業(yè)設(shè)施設(shè)備辦理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)鑒證書,使之具備抵押擔(dān)保的功能;在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí),建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心,承擔(dān)林票、房票、地票核發(fā)、產(chǎn)權(quán)登記、交易、評(píng)估等具體職能;在村一級(jí),設(shè)立產(chǎn)權(quán)交易村級(jí)服務(wù)站點(diǎn),通過(guò)對(duì)農(nóng)村閑置資源資產(chǎn)信息進(jìn)行采集、整理、錄入、比對(duì),解決農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中雙方在市場(chǎng)化水平上差異大、信息不對(duì)稱等問(wèn)題。
責(zé)任編輯:趙睿
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