疫情期間，沒有實際入住或投入使用的承租房產(chǎn)，可以不付房租嗎？剛裝修好的店鋪受疫情影響倒閉了，承租人是否可以要求房東減免租金？……面對這些焦點問題，3月16日，在市政府辦、市行政服務(wù)中心管委會、市司法局、市工業(yè)和信息化局組織的“刺桐新聲·政策面對面·新法面對面”直播講座上，福建世禮（泉州）律師事務(wù)所主任、合伙律師吳俊猛作了詳細解析。
未投用的承租房產(chǎn)，可以不付房租嗎
從今年1月下旬春節(jié)放假到2月中旬，我市服務(wù)業(yè)普遍處于休業(yè)中，有些店面經(jīng)營主甚至至今未能返泉開門做生意。在這種情況下，企業(yè)經(jīng)營者或個體戶可以要求減免房租嗎？
“正常情況下，承租房產(chǎn)支付租金是理所當然的。但本次疫情期間較為特殊，已經(jīng)構(gòu)成‘不可抗力’。”吳俊猛認為，不可抗力是我國法定的違約免責事由，在《租賃合同》已經(jīng)簽訂，承租房產(chǎn)尚未投入實際使用時可以不付房租，同時免除違約責任。但需要注意的是，不付房租的想法應(yīng)當及時通知出租人，以減輕可能給對方造成的損失，必要時還需要提供證明。
他列出了具體的法律依據(jù)，包括《民法總則》第一百八十條：因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔民事責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。《合同法》第一百一十七條：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。
實際使用了房產(chǎn)，可要求減免租金嗎
“承租市屬國有資產(chǎn)用于經(jīng)營性的用房，免租1個月，減半收取2個月。”2月9日，市政府發(fā)出的一份通知讓承租市屬國有資產(chǎn)用于經(jīng)營性用房的企業(yè)經(jīng)營者備受鼓舞。那么，承租私有房產(chǎn)能否要求減免租金，許多企業(yè)主和店家有這樣的疑惑。
經(jīng)梳理相關(guān)法規(guī)，吳俊猛認為，《租賃合同》已經(jīng)簽訂且承租人實際使用了房產(chǎn)，疫情期間，根據(jù)租賃房產(chǎn)的屬性分三種情況處理：（1）屬于承租國有房產(chǎn)，在有關(guān)政策的扶持范圍內(nèi)，可以依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)，減免租金。（2）屬于承租私有房產(chǎn)， 如果認定本次疫情構(gòu)成“不可抗力”，則可依此與出租方協(xié)商變更合同租金，即減免租金。（3）屬于承租私有房產(chǎn)，也不屬于“不可抗力”的情況，但由于疫情影響，繼續(xù)履行合同確實顯失公平，可以依據(jù)民法中的公平原則，請求適當減免租金。
疫情期間，承租人可以單方解除合同嗎
疫情期間，因經(jīng)營困難萌生退意，承租人可以單方解除合同嗎？
吳俊猛介紹，承租人可與出租人協(xié)商，如果出租人同意，則雙方可以簽訂《補充協(xié)議》，解除合同。但如果出租人不同意，則需要區(qū)分不同情況行使解除權(quán)。一種情況是，如果本次疫情的影響只是暫時性的，疫情過后仍可以正常使用承租房產(chǎn)，就不能單方解除合同，否則構(gòu)成違約。另一種情況是，如果疫情導(dǎo)致合同根本目的無法實現(xiàn)，而不是暫時性地為合同履行造成障礙，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，承租人就可以解除合同。例如基于在春節(jié)期間開展特定商業(yè)活動而進行的商鋪租賃，因疫情爆發(fā)和政策影響，已經(jīng)不可能實現(xiàn)合同根本目的，因此可以提出解除合同。
承租人拖欠房租，出租人可以解除合同嗎
吳俊猛表示，因疫情特殊情況，如承租人拖欠房租，出租人可以催討拖欠的租金，但不能主張承租人違約，單方解除合同。
在直播中，有房東在后臺留言，疫情期間，承租人不付房租，出租人可以扣押金嗎？吳俊猛指出，通常認為租賃合同中的押金條款具有擔保性質(zhì)，同時也是針對承租人遲延給付租金的特定違約行為的違約金。此種情況下，出租人可以沒收承租人事先交付的押金，用于抵扣相應(yīng)拖欠的租金或違約金或作為相應(yīng)的損害賠償。（記者 陳淑華 通訊員 廖杰茹）
責任編輯：唐秀敏
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