北京新政滿月樓市全面降溫 部分二手房源價(jià)格跳水

一個(gè)月的時(shí)間，偌大的中介門(mén)店、十幾個(gè)經(jīng)紀(jì)人，卻只成交了一套房。這幾天，海淀區(qū)西北旺中介經(jīng)紀(jì)人小陳翻出來(lái)許久未聯(lián)系的老客戶：“大哥，最近有幾套業(yè)主急著賣，比同戶型便宜不少，您看看？”電話另一頭的回答很干脆：“算了，首付湊不夠了。”

從“3·17”新一輪樓市調(diào)控出臺(tái)至今，一個(gè)月內(nèi)北京多部門(mén)已針對(duì)樓市使出十余個(gè)“大招”，認(rèn)房認(rèn)貸、抬高首付等劍指炒房的措施落地生效，堪稱“史上最嚴(yán)”。來(lái)自市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月上半月，北京市二手房共網(wǎng)簽8000余套，環(huán)比2017年3月下半月下降5成。面對(duì)交易冷清的行情，部分著急出手的業(yè)主開(kāi)始大幅下調(diào)二手房源的報(bào)價(jià)。

掛牌量比調(diào)控前減35%

小陳的感受也直觀地反映在二手房小區(qū)的成交記錄上。記者查詢發(fā)現(xiàn)，從3月17日到4月17日，海淀區(qū)百旺茉莉園小區(qū)僅成交一套房；但在2月17日到3月17日，該小區(qū)成交15套，僅3月14日一天就成交3套。

一個(gè)月的時(shí)間出臺(tái)十余項(xiàng)措施，二手房“首當(dāng)其沖”。“不少買(mǎi)房人湊不夠首付，看房的也就少了，著急賣房的業(yè)主也就開(kāi)始往下調(diào)價(jià)。”中介經(jīng)紀(jì)人分析。類似情況在本市多個(gè)小區(qū)上演。朝陽(yáng)勁松農(nóng)光東里小區(qū)，過(guò)去一個(gè)月時(shí)間成交3套，遠(yuǎn)低于前一個(gè)月16套的成交量。

由于網(wǎng)簽有一定滯后性，一些看房量、掛牌量指標(biāo)也更顯調(diào)控效果。鏈家方面透露，新政后一個(gè)月鏈家前期成交量周均995套，比調(diào)控前一個(gè)月下降73%；帶看量也從調(diào)控前四周周均9.5萬(wàn)次下降至5萬(wàn)次，下滑47%；調(diào)控后四周掛牌量均值為8082套，比調(diào)控前的12421套減少了35%。

“調(diào)控提高了首付門(mén)檻，首付缺口使得客戶無(wú)法購(gòu)房帶來(lái)成交量的下滑。”對(duì)于這些關(guān)鍵指標(biāo)下滑的原因，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)解釋，在換房為主的市場(chǎng)中，無(wú)法買(mǎi)到新的房子也就不會(huì)賣掉舊的房子，因此掛牌量也出現(xiàn)減少；其次，調(diào)控也改變了市場(chǎng)預(yù)期，尤其在一系列組合政策下部分需求轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度。

上半月二手房網(wǎng)簽量腰斬

根據(jù)“3·17新政”，北京重回“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付抬升：購(gòu)買(mǎi)普宅的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普宅的首付款比例不低于80%。

普宅與非普宅雖一字之差，但要湊的錢(qián)明顯不同。從本市對(duì)普宅的價(jià)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，五環(huán)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)為468萬(wàn)元；五環(huán)到六環(huán)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元；六環(huán)外23760元/平方米，總價(jià)281萬(wàn)元。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。

僅僅是其中的一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，就已經(jīng)把不少房子納入非普宅范圍內(nèi)。朝陽(yáng)區(qū)北五環(huán)外華貿(mào)城小區(qū)，在鏈家網(wǎng)在售52套房源，總價(jià)最低的是一套55平方米開(kāi)間，報(bào)價(jià)400萬(wàn)元、單價(jià)7.23萬(wàn)元／平方米；單價(jià)最低是一套66平方米開(kāi)間，報(bào)價(jià)450萬(wàn)元，單價(jià)6.74萬(wàn)元／平方米。由此來(lái)看，普宅價(jià)格這一關(guān)，這小區(qū)52套房無(wú)一能過(guò)。

成為了非普宅，首付門(mén)檻進(jìn)一步抬高。以“賣一買(mǎi)一”的連環(huán)單方式購(gòu)入華貿(mào)城一套630萬(wàn)元的LOFT為例：如果以630萬(wàn)元的實(shí)際成交價(jià)網(wǎng)簽，那么首付要準(zhǔn)備8成，即504萬(wàn)元；以374萬(wàn)元的普宅價(jià)格上線網(wǎng)簽，那么最多貸款74.8萬(wàn)元，剩余的555.2萬(wàn)元是實(shí)際首付款。“實(shí)際成交中，選擇后一種的人更多，因?yàn)檫@樣在后期稅費(fèi)環(huán)節(jié)能少繳一部分。”中介經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

二手房降溫，新房銷售也同樣受影響。4月上半月本市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1000余套，環(huán)比3月下半月下降3成多，同比去年4月上半月下降超5成。

降價(jià)房源占比增長(zhǎng)近4成

鏈家網(wǎng)海淀區(qū)百旺茉莉園小區(qū)的成交記錄顯示，成交記錄上僅有的一套房子的成交周期只有4天，最初掛牌價(jià)為1050萬(wàn)元，但實(shí)際成交價(jià)格則為975萬(wàn)元，4天時(shí)間降了75萬(wàn)元。在朝陽(yáng)區(qū)勁松農(nóng)光東里小區(qū)，3月初該小區(qū)曾出現(xiàn)掛牌350萬(wàn)、成交358萬(wàn)元的案例；而在最近一個(gè)月，則出現(xiàn)了以390萬(wàn)元掛牌、11天后驟降30萬(wàn)元成交的案例。

“二手房砍價(jià)空間正在明顯擴(kuò)大。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，目前二手房調(diào)價(jià)中，降價(jià)房源占比為60%以上，較調(diào)控前增長(zhǎng)近40個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)隨著帶看量的減少和調(diào)控影響的深入，業(yè)主預(yù)期將會(huì)進(jìn)一步回落。“調(diào)控前業(yè)主較為強(qiáng)勢(shì)，報(bào)價(jià)持續(xù)上漲，調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)占比高達(dá)80%左右。”

在供應(yīng)方面，北京剛剛出臺(tái)了5年150萬(wàn)套的新房供應(yīng)計(jì)劃，新增住房在戶型結(jié)構(gòu)上更偏重于中小戶型。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，這將從根本上改變市場(chǎng)預(yù)期，改善供需不平衡的矛盾，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，扭轉(zhuǎn)北京新房市場(chǎng)高端化趨勢(shì)，滿足更多工薪家庭置業(yè)需求，引導(dǎo)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。“隨著交易量的持續(xù)回落，前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大、戶型較大、總價(jià)較高的房源掛牌價(jià)和成交價(jià)預(yù)計(jì)都將出現(xiàn)回落。”他說(shuō)。(記者 曹政)

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