海南現(xiàn)房銷(xiāo)售制度怎么回事 海南現(xiàn)房銷(xiāo)售制度有哪些變化

海南省昨日發(fā)布了房地產(chǎn)重磅政策。

3月7日晚間，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)為《通知》）。

來(lái)源：海南省人民政府網(wǎng)站

《通知》有三大重要政策內(nèi)容，即發(fā)展安居型商品住房，實(shí)行本地居民多套住房限購(gòu)政策和推行商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售制度等。

海南由此成為全國(guó)首個(gè)全省推行商品房現(xiàn)售制度的省份，也是疫情期間首個(gè)加碼調(diào)控的省份。

海南省2018年4月22日實(shí)施“全域限購(gòu)”政策以來(lái)已近兩年，本次政策進(jìn)一步加碼房地產(chǎn)調(diào)控，海南省擺脫房地產(chǎn)依賴的決心，可見(jiàn)一斑。

支持合理自住需求

海南省政府表示，發(fā)布《通知》是為了堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松、政策不走樣，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

《通知》明確了各市縣對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展負(fù)主體責(zé)任，避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具和手段。要求各市縣堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。

海南省此次推出的安居型商品住房主要面向無(wú)房或人均住房面積未達(dá)到平均水平的居民家庭銷(xiāo)售，限定銷(xiāo)售對(duì)象、銷(xiāo)售價(jià)格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式建設(shè)，具有政策保障性質(zhì)的商品住房，并在一定時(shí)期內(nèi)封閉流轉(zhuǎn)。

《通知》提出，鼓勵(lì)存量商品住宅用地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)或租賃住房。

目前海南省的三亞市和海口市房?jī)r(jià)在全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市中排名靠前，與海南省居民收入差距非常大。推出安居型商品住房有助于盤(pán)活當(dāng)?shù)匾恍╅e置項(xiàng)目。

《通知》中限購(gòu)的內(nèi)容有，對(duì)在海南省已擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷(xiāo)售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。

首推現(xiàn)房銷(xiāo)售制度

《通知》中最受關(guān)注的就是現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。海南省明確，即日起，實(shí)行新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。現(xiàn)房銷(xiāo)售的房屋應(yīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)霍巨燃對(duì)媒體表示，目前，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷(xiāo)售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

內(nèi)地目前的預(yù)售制度來(lái)源于香港，出現(xiàn)于上世紀(jì)90年代，隨后在《房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《商品房預(yù)售管理辦法》等多個(gè)法律文件中予以明確。

預(yù)售制度一直備受爭(zhēng)議。預(yù)售制度下，房企在房屋尚未建好時(shí)就能夠占用購(gòu)房者的資金，資金壓力大為減輕，房地產(chǎn)日益成為一個(gè)高杠桿的類(lèi)金融活動(dòng)。此外，預(yù)售制度下，購(gòu)房者極易在后續(xù)的房屋質(zhì)量等方面的爭(zhēng)議中成為弱勢(shì)群體。

2018年9月，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)曾向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》，建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。不過(guò)這份文件只是行業(yè)內(nèi)的意見(jiàn)征詢，并沒(méi)有法律效應(yīng)。全國(guó)目前僅有零星地區(qū)的個(gè)別項(xiàng)目嘗試現(xiàn)房銷(xiāo)售，并未成為氣候。

本次海南推現(xiàn)房銷(xiāo)售屬于“新老劃斷”，留出了緩沖空間。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，海南的存量住宅土地規(guī)模巨大，住宅土地供應(yīng)已經(jīng)減少。整體看，對(duì)于海南的市場(chǎng)影響不大。

但現(xiàn)售制度下，房企的資金壓力會(huì)增加，周轉(zhuǎn)率也會(huì)降低，預(yù)計(jì)未來(lái)參與海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)門(mén)檻將大大提升。

“房住不炒”基調(diào)不變

多位地產(chǎn)人士表示，海南此次率先加碼房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)全國(guó)其他地區(qū)的潛在影響會(huì)很大，預(yù)計(jì)未來(lái)各地在出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。“3月不大可能會(huì)有政策紅利了。”有房企人士對(duì)中證君表示。

實(shí)際上，近期數(shù)地房地產(chǎn)政策出臺(tái)后頻頻出現(xiàn)“一日游”和“打補(bǔ)丁”的情況也顯示出，“房住不炒”基調(diào)不變，房地產(chǎn)調(diào)控難以放松。

受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)冷清，2月有超70城出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的政策。

其中，大多數(shù)地方政策只是降低房企經(jīng)營(yíng)壓力，而廣州市和駐馬店市在相關(guān)政策中，涉及放寬限購(gòu)和限貸條款，隨后即遭遇調(diào)整，相關(guān)條款被火速撤回。

3月4日夜間，廣州市政府網(wǎng)站再度發(fā)布《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知 》（后簡(jiǎn)稱(chēng)為《通知》）。與此前相比，最新一版《通知》中第三十一條刪除了“廣州商服類(lèi)項(xiàng)目不再限定銷(xiāo)售對(duì)象，不再限定最小分割單元”的內(nèi)容。這意味著此前廣州市政策中備受關(guān)注的“商服類(lèi)限購(gòu)解除”等相關(guān)政策已被撤回。

更早之前，曾經(jīng)率先調(diào)低公積金首套房貸款首付比例的駐馬店市相關(guān)負(fù)責(zé)人被河南省政府約談，相關(guān)文件已從原網(wǎng)址上撤下。