上海房屋租賃：告別90月連漲 租金首現(xiàn)下跌

人民網(wǎng)上海1月11日電 （記者孫小靜）2016年12月，上海房屋租賃指數(shù)為1926點(diǎn)，比上月下降3點(diǎn)，環(huán)比下跌0.13%，也是90個(gè)月來(lái)首現(xiàn)環(huán)比下跌。12月租賃指數(shù)同比上漲7.03%，2016年全年租賃市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)、合理。

12月，上海房屋租賃指數(shù)由漲轉(zhuǎn)跌。自10月進(jìn)入年末周期性淡季已經(jīng)延續(xù)三個(gè)月，各檔租賃市場(chǎng)成交出現(xiàn)3-5成的減少，降租房源增多，指數(shù)告別7年半的連漲。上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，12月租賃市場(chǎng)在需求減少及年末季節(jié)性因素的影響下行情趨淡。市場(chǎng)特征表現(xiàn)為：一、租賃市場(chǎng)掛牌房源增多，“11.28”新政后房源售轉(zhuǎn)租并加大入市是原因之一，部分房源掛牌價(jià)回調(diào)5%-10%后方能成交；有的門(mén)店帶看量反而上升，但誠(chéng)信客戶比例不高，主要是摸行情以備后市砍價(jià)選擇。二、高端市場(chǎng)需求回落最為明顯，其中，中大戶型客源降級(jí)租賃增多。三、年末外來(lái)人口流出速度加快，提前退租及不續(xù)約比例加大，在中介門(mén)店調(diào)查統(tǒng)計(jì)中，部分客戶尚無(wú)年后即回上海的打算。四、房東心態(tài)轉(zhuǎn)變，以往續(xù)租加價(jià)的慣例有所改變，報(bào)價(jià)松動(dòng)增多，僅小幅提價(jià)3%甚至平價(jià)續(xù)約者有之。五、前期大熱的中介托管業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)行情繼續(xù)不暢，中介收房意愿下降。

12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。新政策表明，租售并舉成為房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革的重要方面。這表明，著力建設(shè)租售并舉的市場(chǎng)化住房體系，培育健康有序的住房租賃市場(chǎng)，淡化市場(chǎng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)自有住房的依賴(lài)，引導(dǎo)企業(yè)規(guī)?；峁┳赓U住房，有助于樓市理性發(fā)展。

高端中大戶型走冷

12月，高端市場(chǎng)租賃指數(shù)下跌0.15%。其中，一室下跌0.13%，二室下跌0.15%，三室下跌0.18%。

除奉賢、金山、崇明外，所監(jiān)測(cè)的50個(gè)高端房源板塊中， 48個(gè)下跌，1個(gè)上漲，1個(gè)持平。高端市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)冷清，需求量在低谷徘徊，大多板塊只能“以價(jià)換量”，導(dǎo)致高端的中大戶型房源租金下跌幅度較大。而家庭類(lèi)新增租賃需求下降最為明顯，有的在前期購(gòu)買(mǎi)住房并裝修入住后，不再續(xù)租。跌幅較大的板塊如市區(qū)非CBD區(qū)域的長(zhǎng)寧仙霞、普陀武寧、普陀萬(wàn)里，分別下跌0.30%、0.29%、0.20%。郊區(qū)的浦東唐鎮(zhèn)、浦東金橋、閔行龍柏金匯分別下跌0.30%、0.24%、0.22%。究其由，這些板塊中，掛牌出租房源兩三個(gè)月的空置期比比皆是，而需求中部分租客降級(jí)至中端市場(chǎng)租房增多。另外，一些區(qū)域商務(wù)及高端租客需求得到維持，租金波動(dòng)較小，漲跌皆有。如長(zhǎng)寧古北、黃浦新天地、長(zhǎng)寧中山公園分別下跌0.08%、0.07%、0.01%，徐家匯持平，臨平路微漲。

中端市區(qū)跌幅較大

12月，中端市場(chǎng)租賃指數(shù)下跌0.16%。其中，二室下跌0.14%，三室下跌0.17%。

除金山、崇明外，所監(jiān)測(cè)的14個(gè)行政區(qū)全部下跌。90個(gè)樣本板塊中，逾九成半板塊出現(xiàn)下跌。市區(qū)跌幅較大，如楊浦、普陀、靜安分別下跌0.23%、0.20%、0.19%。郊區(qū)的嘉定、松江、閔行分別下跌0.19%、0.17%、0.16%。行情表現(xiàn)略有差異，但需求流向成為關(guān)鍵。調(diào)查顯示，市區(qū)中端租賃房源存量較大，加上進(jìn)入租賃淡季后，待租房源數(shù)量進(jìn)一步上升2-3成。在部分小區(qū)，數(shù)十套出租房源無(wú)人問(wèn)津，即使房東降價(jià)5%也鮮有成交。部分租客乘機(jī)砍價(jià)10%以上，供需雙方價(jià)格分歧加大，成交困難。一些板塊成交下降五成以上，如徐匯龍華、楊浦黃興公園、普陀真如，分別下跌0.32%、0.28%、0.24%。成交案例中，一些原本承租6000-8000元房源的市區(qū)租客，轉(zhuǎn)而流向郊區(qū)，可降低1000-2000元的租房成本。而新入市的需求，也傾向于選擇低租金、房齡新的郊區(qū)房源。如閔行莘莊、浦東張江、寶山大華分別下跌0.26%、0.19%、0.15%，租金水平為6000元-8000元，但受淡季影響，成交也有三成下降。

低端需求遷郊上升

12月，低端市場(chǎng)租賃指數(shù)下跌0.10%。其中，一室下跌0.10%，二室下跌0.09%。

所監(jiān)測(cè)的全部16 個(gè)行政區(qū)均下跌。市區(qū)跌幅較大的虹口、長(zhǎng)寧、靜安分別下跌0.15%、0.12%、0.11%，郊區(qū)跌幅較大的嘉定、松江、閔行分別下跌0.13%、0.11%、0.10%。調(diào)查顯示，低收入租客對(duì)租金水平表現(xiàn)最為敏感，市區(qū)內(nèi)低端房源以老工房（售后公房）為主，人均合租成本多在2000元左右。而郊區(qū)大量的動(dòng)遷房，人均租房成本都在1000-1500元，價(jià)格優(yōu)勢(shì)受到了低收入租客的青睞。由此在整體行情趨冷下表現(xiàn)分化。郊區(qū)低端租賃尚能維持一定成交，如浦東曹路、閔行浦江、浦東臨港新城分別上漲0.11%、0.07%、0.04%。而市區(qū)售后公房中，從事個(gè)體商鋪類(lèi)、網(wǎng)約車(chē)類(lèi)等租住客，部分受上海持續(xù)拆違及整治影響，業(yè)務(wù)中斷，選擇退租流出上海也有。另外，中、低收入的年輕租客，一部分流向郊區(qū)尋找低租金房源，一部分則因?yàn)樯畛杀镜牟粩嗌仙?，流出上海，由此市區(qū)租賃行情較為冷清，房東降價(jià)5%-10%方能順利出租。如普陀真如、長(zhǎng)寧北新涇、虹口曲陽(yáng)、楊浦中原社區(qū)分別下跌0.30%、0.25%、0.22%、0.19%。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，今年四季度以來(lái)租賃市場(chǎng)開(kāi)始向下波動(dòng)，一是在上海嚴(yán)控人口的背景下，年末人口開(kāi)始出現(xiàn)階段性外流，租賃需求減少；二是租金連年上漲，觸及了部分租客的承受能力，降級(jí)租賃、遷移至郊區(qū)租賃的現(xiàn)象增多；三是今年買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)大熱，不少租客轉(zhuǎn)為購(gòu)房者，前期購(gòu)入的房源可以入住后，紛紛退租。

縱觀2016年上海租賃市場(chǎng)，自春節(jié)后市場(chǎng)行情開(kāi)始上揚(yáng)，持續(xù)至9月長(zhǎng)達(dá)半年之久，這是同期買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)上漲呈現(xiàn)的售租聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。隨著10月、11月年內(nèi)第二、第三次上海調(diào)控政策出臺(tái)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，租賃市場(chǎng)也進(jìn)入調(diào)整，租金最終出現(xiàn)下跌。2016年，相對(duì)于買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，租賃市場(chǎng)走勢(shì)合理。12月末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。2017年，租賃市場(chǎng)將進(jìn)入新的發(fā)展階段，租售并舉成為供給側(cè)改革的重要方面?？梢灶A(yù)期，隨著房?jī)r(jià)逐步合理回歸，租售比不合理將有所改觀。