央行給房貸族出了選擇題，機(jī)會僅一次，影響月供變化

中新網(wǎng)客戶端北京12月29日電(記者 李金磊)房貸族們注意了，央行28日發(fā)布了一項重磅政策，事關(guān)你以后每月還要的房子月供的變化。

先來看政策核心內(nèi)容——

自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點形成(加點可為負(fù)值)，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

說到這里，可能很多人會問，課代表能不能解釋一下這是什么意思？會影響誰？以后每月房貸到底是升是降？

影響誰？

此次政策是針對存量浮動利率貸款，也就是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。

通俗來說，就是2020年前購房、商業(yè)貸款參考貸款基準(zhǔn)利率定價(非LPR)的人，需要注意這項新政。使用公積金貸款的購房者不受影響。

有何影響？

簡而言之，央行其實給房貸族出了一道選擇題——選固定利率還是“LPR+加點”利率？

選擇一，選擇固定利率。按照規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。也就是說，選擇固定利率后，就是維持當(dāng)前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

選擇二，選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行今年新推出的機(jī)制，LPR每月公布一次，可升可降。也就是說，選擇“LPR+加點”利率，你以后的房貸利率也是可升可降的，月供也是可能變多或變少的。

更重要的是，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。于是關(guān)鍵的問題來了。

到底選哪個劃算呢？

聽聽專家怎么說——

諸葛找房副總裁苑承建表示，對于用戶來說，固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。而LPR為定價基準(zhǔn)加點的方式對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。

“就當(dāng)前利率市場環(huán)境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準(zhǔn)加點的方案可能是更加穩(wěn)妥且主流的方案。”苑承建說。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組長鄒琳華說，現(xiàn)在改為錨定LPR，而LPR從長期看有走低的趨勢，所以存量房貸利率也開啟了長期下調(diào)的通道，有利于降低住房負(fù)擔(dān)，還貸壓力有望減輕。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，此次調(diào)整主要是調(diào)整利率計算方式，即從“央行基準(zhǔn)利率*(1+浮動比例)”調(diào)整為(LPR基礎(chǔ)利率+基點)。后續(xù)利率有下調(diào)的空間，按揭貸款者不必?fù)?dān)心類似月供增加的負(fù)擔(dān)，也不必提前還貸。

如何轉(zhuǎn)換？加點如何確定？

按照規(guī)定，定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值)，在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

舉個例子，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。

如果你選擇固定利率，那么以后你的房貸利率會是5.39%。

如果你選擇““LPR+加點””利率，借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn)，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應(yīng)為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。也就是2020年月供水平其實不變。

在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。如果2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR下降了，那么你的月供也會減少。

何時轉(zhuǎn)換？

按照要求，轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

央行要求，自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時通過多種渠道(包括官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等)告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

2020年月供不變，影響從2021年開始

按照要求，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應(yīng)保持不變。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，2020年第一次調(diào)整的時候，實際算出來的利率是不會變的，購房者不必?fù)?dān)心月供額的變動。

苑承建表示，轉(zhuǎn)換時間是從2020年3月1日至8月31日，但實際的執(zhí)行時間是從2021年開始，也就是說，2020年用戶實際執(zhí)行的房貸還是按照2019年的房貸執(zhí)行，按照當(dāng)前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。