50城土地均價(jià)創(chuàng)新高 土拍市場(chǎng)有望逐漸回歸理性

當(dāng)前土地市場(chǎng)溢價(jià)率明顯下降，成交規(guī)模也有所下滑。但值得注意的是，重點(diǎn)關(guān)注的50城土地成交價(jià)格環(huán)比、同比均有所上漲。業(yè)內(nèi)人士表示，近期部分城市明確加大并已在落實(shí)供地目標(biāo)。在土地端加大供應(yīng)的背景下，土拍市場(chǎng)有望逐漸回歸理性。

50城土地均價(jià)創(chuàng)新高

“4月份，50個(gè)城市土地成交均價(jià)為6450元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28%，同比增長(zhǎng)54%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前地價(jià)創(chuàng)下了2010年以來(lái)的最高水平。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期部分房企有較為強(qiáng)烈的補(bǔ)庫(kù)存需求，此類房企紛紛進(jìn)入熱點(diǎn)三四線城市，導(dǎo)致部分住宅用地出現(xiàn)了溢價(jià)率超過(guò)200%的現(xiàn)象，拿地態(tài)勢(shì)推高了所在城市的地價(jià)。

分城市看，廣發(fā)證券研究報(bào)告指出，2017年以來(lái)一線供地節(jié)奏明顯加快，且推動(dòng)成交同比顯著增長(zhǎng)。同時(shí)，受成交結(jié)構(gòu)性影響，住宅成交的占比提升，出讓金和樓面價(jià)較去年同期均大幅增長(zhǎng)。二線城市受政策調(diào)控影響，宅地市場(chǎng)逐步趨于理性，溢價(jià)率回落至50%以內(nèi)。三線城市整體依舊偏弱，但成交端復(fù)蘇帶動(dòng)部分三線城市宅地市場(chǎng)升溫。

從全國(guó)100個(gè)大中城市住宅類用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積來(lái)看，東海證券分析師劉振東表示，4月為2489.96萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.22%，同比下降0.32%；住宅類用地成交規(guī)劃建筑面積2510.17萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲0.24%，同比上升0.05%；住宅類用地成交土地樓面均價(jià)環(huán)比上升0.05%，成交總價(jià)環(huán)比上升0.30%。

實(shí)際上，住建部和國(guó)土部日前已要求各地根據(jù)去化及庫(kù)存情況調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模，并出臺(tái)中長(zhǎng)期土地供給規(guī)劃指導(dǎo)地方土地供給。國(guó)泰君安分析師侯麗科表示，從數(shù)據(jù)上看，一線城市四月土地供應(yīng)持續(xù)增加，合計(jì)供應(yīng)土地62宗，規(guī)劃建面合計(jì)613萬(wàn)平米，且土地成交溢價(jià)率從三月的44.05%下降到25.80%。疊加開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存的需求，今年土地供給的逐漸增加將對(duì)2017年開(kāi)發(fā)投資起支撐作用。

二季度降溫料更明顯

“土地市場(chǎng)的熱度如何，關(guān)鍵還是要看企業(yè)的預(yù)期變化。”某研究中心研究員馬千里表示，在需求側(cè)調(diào)控多次加碼之后，目前市場(chǎng)矛盾的主要方面，已轉(zhuǎn)變成與“限價(jià)”相伴的供應(yīng)意愿下降。不過(guò)，在央行“縮表”、地方“限售”、調(diào)控常態(tài)化以及企業(yè)的現(xiàn)金流壓力之下，已經(jīng)有越來(lái)越多的中小企業(yè)選擇“松口”放開(kāi)供應(yīng)，而近期部分地方城市明確加大供地目標(biāo)。因此，在判斷企業(yè)預(yù)期更趨向于理性的前提下，二季度土地市場(chǎng)的“降溫”或許會(huì)更明確。

侯麗科表示，上海規(guī)土局日前重新啟動(dòng)3月份叫停的“臨港蘆潮港社區(qū)C0204地塊、臨港蘆潮港社區(qū)E0602地塊、奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)57-05區(qū)域地塊”等3宗地塊出讓，并將出讓方式調(diào)整為招標(biāo)掛牌復(fù)合式，縮小競(jìng)拍房企范圍，嚴(yán)防土地溢價(jià)率過(guò)高擾動(dòng)市場(chǎng)情緒。與此同時(shí)，在土地端加大供應(yīng)的背景下，土拍市場(chǎng)逐漸回歸理性。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，值得注意的是，從城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，部分三線城市的土地交易規(guī)模相對(duì)較大、溢價(jià)率也明顯超過(guò)50%。從這個(gè)角度看，后續(xù)對(duì)于熱點(diǎn)三線城市的地價(jià)泡沫問(wèn)題也需積極進(jìn)行關(guān)注。從后續(xù)市場(chǎng)趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)未來(lái)供地節(jié)奏會(huì)加快，房企拿地的機(jī)會(huì)將增加。從土地政策和供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，包括近期蕪湖明確在新出讓土地中安排裝配式建筑試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)、蘇州首次供應(yīng)自持型商品住宅用地等，都是后續(xù)房企值得重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。