北京樓市新政 買房者焦慮：付不起首付算違約嗎

3月17日晚，擁擠的6號(hào)線地鐵上，北京樓市新政成了很多歸家上班族討論的話題。

一個(gè)30歲左右的女子聲音略帶沮喪地跟電話那頭的人說：“昨天剛剛簽的合同，付了幾十萬元定金；如果首付湊不齊，定金還能要得回來嗎？”

這位女士掛了電話后，旁邊一位一直在用手機(jī)看新聞的男士拍了拍她說：“是說外地有房貸，也算二套？”

女士搖了搖頭：“不清楚，據(jù)說是這樣。”

新政似乎打亂了不少正在進(jìn)行房屋交易的人的計(jì)劃。

3月17日下午，北京市住建委等多部門聯(lián)合召開發(fā)布會(huì)，宣布從3月18日起北京樓市調(diào)控升級(jí)，核心內(nèi)容是：“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

即居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

這意味著，原來一些可以按首套房購房的人群，比如，在北京貸款買過房，賣掉再買的那些人，再購房就需要執(zhí)行二套房政策，首付比例從35%（普通住房）或40%（非普通住房），提高到60%（普通住房）或80%（非普通住房）。

傳言已久的北京樓市新政終于落地，但當(dāng)天政府部門并未對(duì)新政進(jìn)行進(jìn)一步解讀，比如，外地有房貸再購房算不算二套，這使得很多人在心存疑問的時(shí)候，又希望政策的錘子不要砸到自己頭上。

簽了合同且已經(jīng)做了網(wǎng)簽和面簽的吳先生、簽了合同但未做網(wǎng)簽的王女士、身處連環(huán)單擔(dān)心賣家因?yàn)樾抡`約不賣房的曹先生，他們?cè)?月17日當(dāng)天，無一不在擔(dān)心，北京這樣一個(gè)嚴(yán)苛的新政，是否會(huì)影響到自己的購房進(jìn)程。

生效節(jié)點(diǎn)以網(wǎng)簽為準(zhǔn)

3月17日，北京市住建委等部門發(fā)布新政時(shí)，很多人并不清楚，政策生效節(jié)點(diǎn)是什么，如果在外地有貸款，或者在北京有貸款但已還清時(shí)，再購房還算不算二套。

“出新政了，問問中介，我們受不受影響。”當(dāng)天下午3：54分，北京的吳先生給妻子發(fā)了一條微信。

當(dāng)時(shí)距離媒體曝光北京市出臺(tái)房市新政不到10分鐘。

在3月17日下午2點(diǎn)左右，吳先生跟業(yè)主一起到銀行做了面簽，但他看到新政的新聞后，還是有些焦慮。

在早些時(shí)候市場就有傳言，北京會(huì)在3月17日晚上6點(diǎn)出臺(tái)新政，認(rèn)房又認(rèn)貸。

“中介說，往常新政影響的大都是未做網(wǎng)簽或未做面簽的人，所以趕著把面簽約到了3月17日。”吳先生告訴記者當(dāng)天銀行做面簽的人非常多，他匆忙的都沒能來得及看合同內(nèi)容，連合同里如何約定利率和貸款年限都沒有看，匆匆簽了字就結(jié)束了。

吳先生說，他只是想著，趕緊把流程走完。

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)運(yùn)營的公眾號(hào)京房字邀請(qǐng)擬定北京市房產(chǎn)新政的負(fù)責(zé)人對(duì)新政做了解讀，也稱新政正式生效節(jié)點(diǎn)以網(wǎng)簽為準(zhǔn)，沒有網(wǎng)簽的，就算簽了合同，也只能執(zhí)行新政。

“如果之前已經(jīng)做了網(wǎng)簽，應(yīng)該可以按老方案執(zhí)行。但是如果辦理貸款的銀行有特殊要求，則按照銀行的要求來。”前述擬定北京市房產(chǎn)新政的負(fù)責(zé)人表示。

吳先生是僥幸的，他購買的二手房網(wǎng)簽手續(xù)在3月14號(hào)前后剛剛做完，因而不受影響。

至于認(rèn)貸如何執(zhí)行？

京房字也邀請(qǐng)擬定北京市房產(chǎn)新政的負(fù)責(zé)人對(duì)此做了解讀：“認(rèn)貸指全國范圍內(nèi)，是認(rèn)記錄。不管之前是否還完貸款，只要在銀行系統(tǒng)中顯示有過住房貸款記錄，都受影響，都會(huì)至少按照二套算。”

這樣的消息對(duì)于3月14日剛簽了房屋買賣合同的王小姐而言，無疑晴天霹靂，因?yàn)樗醋鼍W(wǎng)簽，有貸款記錄，購房就按二套算。

王小姐在老家給父母貸款買過一套房，她萬萬沒想到，當(dāng)時(shí)貸款十幾萬元導(dǎo)致如今必須要再多湊100多萬元首付，而這部分錢怎么湊，能不能湊齊，還是未知數(shù)。

因新政付不起首付，算違約嗎

3月17日是周五，在這之后的兩天時(shí)間里，王小姐的大腦絲毫沒有休息。她一直在盤算，自己能否湊齊首付，她拉了一個(gè)長長的單子，計(jì)算身邊每一個(gè)親朋好友可以借錢的額度。

在簽訂合同時(shí)，王小姐計(jì)劃貸款300萬元，新政一來，她最多只能貸180萬元，缺口高達(dá)120萬元，而原本的幾百萬元首付已經(jīng)是借錢湊齊的。

“如果真的湊不夠，我算違約嗎？”王小姐已經(jīng)向賣方支付了100萬元首付。

王小姐回憶道，中介當(dāng)時(shí)跟她講，北京近期市場變動(dòng)比較大，不少賣家因?yàn)榉績r(jià)上漲而違約，為了提高賣家的違約成本，建議她交高額定金。

但是，最初為了避免賣家違約而繳納的高額定金，現(xiàn)在成了一塊心病。她擔(dān)心，如果她買不了這個(gè)房子，賣家還會(huì)不會(huì)返還定金。

北京市中唐律師事務(wù)所主管律師王玉臣告訴法治周末記者，如果因?yàn)樾抡脑驅(qū)е率赘短岣?，且買方無力支付提高后的首付款，不算買方違約，買方可以要求解除合同，同時(shí)要求賣方退還已付房款。

“這種情況構(gòu)成了合同法中的情勢變更。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條也對(duì)情勢變更做了解釋。”王玉臣說，按照合同約定買方是不存在違約的，因?yàn)椴皇琴I方不遵守合同約定而導(dǎo)致合同無法履行，而是因?yàn)檎咦儎?dòng)，導(dǎo)致首付提高，在原告確實(shí)又無力支付更高首付款的情況下，原來的合同就面臨變更。如果不能變更達(dá)成新的補(bǔ)充協(xié)議，這樣一來最初合同訂立的目的無法實(shí)現(xiàn)，買方可以要求解除合同。

但是，王玉臣提醒，需要注意的是，如果賣方不退還已付款，買方起訴賣方，作為買方如果想解除合同拿回已付房款，必須證明確實(shí)是因?yàn)樾抡?dǎo)致的首付款提高而不具備履行能力。若合同中明明約定了如果不能貸款，就全款支付，法院是不可能支持買方此類訴求的。

北京東元律師事務(wù)所主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師李松也告訴記者，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條還規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

在當(dāng)前的北京，和王女士一樣焦慮的人不在少數(shù)。

“首付門檻的大幅增加可能帶來滿足首付的群體占比的減少，其中影響最大的則是已成交但未網(wǎng)簽的群體（保守估計(jì)有1萬單左右）。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)告訴法治周末記者。

但是李松提醒道，如果買賣雙方在合同里明確約定，若發(fā)生政策變動(dòng)，以政策規(guī)定為準(zhǔn)，買方再以支付不起首付而要求解除合同，就算違約了。

賣家不能隨意解約

李松近期還遇到另外一個(gè)案例：購房者A先賣房后買房，因?yàn)樾抡雠_(tái)，他賣房環(huán)節(jié)的買方無力支付首付款，而要求解約，這直接導(dǎo)致她買房環(huán)節(jié)受挫，因?yàn)榉孔淤u不掉，她就無力支付下一環(huán)節(jié)的首付。但是問題在于，她在買房環(huán)節(jié)簽訂合同時(shí)，約定首付款支付比例為70%。

“這種情況下，即便出了新政，購房者A也不能在買房環(huán)節(jié)說不買了，那樣就算違約。因?yàn)樗炗喌暮贤Ц侗壤秊?0%，新政對(duì)她不構(gòu)成影響。她不能以新政為由無條件要求解除自己的買房合同，如果要解除合同，就需要支付違約金。”李松補(bǔ)充道。

法治周末記者在采訪過程中，還發(fā)現(xiàn)購房者曹先生有另外一層擔(dān)憂。

曹先生也處于一個(gè)連環(huán)單中。

他在3月初簽訂了一個(gè)學(xué)區(qū)房買賣合同，房主B在賣房后還需要再買房。當(dāng)新政出臺(tái)后，B買房需要支付更多的首付，曹先生擔(dān)心，一旦B買不起房子，就會(huì)拒絕再把學(xué)區(qū)房出售給自己。

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱鏈家）高級(jí)法務(wù)經(jīng)理孫笑竹也告訴法治周末記者，從鏈家對(duì)大量購房交易的跟蹤情況來看，現(xiàn)在很多人購房都是改善性需求，也就是說業(yè)主是賣了小的再買大的，而買家同樣是賣了上套買下套。這樣買賣雙方既買又賣的單子，被稱為連環(huán)單。

王玉臣告訴記者，在曹先生這個(gè)案例中分兩種情況分析：如果曹先生和B簽訂的買賣合同中明確約定“B賣房的目的是購買另外一套房屋，如果B購房不成功可以不出售”，那么當(dāng)新政出現(xiàn)，B無力購房的話，B才可以違約，不過這種情況幾乎很少發(fā)生。

“如果B和曹先生在合同中未做上述約定，對(duì)于B而言，雖然是連環(huán)單，但B購房和賣房是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同，對(duì)于B和曹先生簽訂的買賣合同而言，B是賣方，他的賣的義務(wù)并沒有因?yàn)樾抡l(fā)生改變，B就不能隨便解除合同，一旦B不履約，就屬于違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任。”王玉臣補(bǔ)充道。