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順位抵押貸款,俗稱“二次抵押”,是指將已做抵押獲得貸款后的房產(chǎn),其市場價值大于所抵押債務(wù)的余額部分再次抵押貸款。由于金融機構(gòu)的顧慮和二次抵押制度的不健全,過去我市這項業(yè)務(wù)開展極少,導(dǎo)致企業(yè)已抵押登記的土地、房產(chǎn)剩余價值卻沉睡在銀行里面無法喚醒,難以引入更多金融“活水”。

如何破解企業(yè)融資難的“瓶頸”?寧德市政協(xié)委員們在前期廣泛調(diào)研、與法院等部門進行探討溝通等基礎(chǔ)上,向市政協(xié)三屆四次會議提交了《推行房產(chǎn)二次抵押登記,緩解小微企業(yè)融資困難》提案,被市政協(xié)主席會議確定為2015年市政協(xié)主席重點督辦提案。一年多來,“二次抵押”登記在市政協(xié)委員的持續(xù)跟蹤、反復(fù)協(xié)商下,正扎實地向前推進。

深度調(diào)研 集中攻關(guān)

精準(zhǔn)建言源自于務(wù)實調(diào)研。

2015年底,市政協(xié)委員一行十余人赴福鼎市、福安市進行“房產(chǎn)二次抵押貸款”專題調(diào)研并開展座談。

委員們一行調(diào)研了解了我市開展“房產(chǎn)二次抵押貸款”的主要做法和存在問題,在座談會上與兩市相關(guān)部門負責(zé)人交流探討了現(xiàn)階段在寧德市全面開展“房產(chǎn)二次抵押貸款”的可行性,并進一步聽取關(guān)于拓展小微企業(yè)融資領(lǐng)域和渠道的相關(guān)意見及建議。

“在現(xiàn)階段‘三期疊加’和經(jīng)濟下行壓力加大的背景下,企業(yè)資金緊張和融資難、融資貴是當(dāng)前我市實體經(jīng)濟運行中的實際難題。”對此現(xiàn)狀,委員們憂心忡忡。他們表示,在實地調(diào)研、深入研討后,都覺得“房產(chǎn)二次抵押貸款”具有可行性,能夠促進釋放企業(yè)(居民)有效資產(chǎn),拓展小微企業(yè)融資領(lǐng)域和渠道,緩解企業(yè)資金緊張的解決思路,為服務(wù)促進經(jīng)濟平穩(wěn)增長建言獻策。

“首先是法律無障礙。”據(jù)介紹,根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十九條、《擔(dān)保法》第三十五條、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第九條規(guī)定,同一房地產(chǎn)抵押后,該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。上述法律法規(guī)表明:抵押人將已抵押的房產(chǎn)余額二次抵押,是法律賦予抵押人的財產(chǎn)權(quán)利,任何組織和個人無權(quán)剝奪。從法律上講,是否允許抵押人辦理房產(chǎn)余額二次抵押,首先是一個涉及是否尊重抵押人財產(chǎn)權(quán)利、是否依法行政嚴(yán)肅的法律問題。銀行如果在房產(chǎn)抵押合同中對二次抵押作出限制性條款約定,或者對二次抵押設(shè)定前置條件,比如需經(jīng)順位在先的抵押權(quán)人書面同意方可辦理二次抵押等,都是缺乏法律依據(jù)的霸王條款,實質(zhì)上剝奪了抵押人的財產(chǎn)權(quán)利。

其次是經(jīng)驗可借鑒。無論是國內(nèi)、省內(nèi),還是市內(nèi),都有成功的實踐經(jīng)驗可以學(xué)習(xí)借鑒。目前,上海、深圳、廣州以及廈門等許多城市實施房地產(chǎn)順位抵押登記、開展二次抵押貸款已有多年,已經(jīng)形成了成熟的做法。就寧德市范圍看,福安市作為防范金融風(fēng)險的重點區(qū)域,敢于擔(dān)當(dāng),勇于探索,主動順應(yīng)企業(yè)和群眾需求,于去年8月在全市率先依法開展房產(chǎn)二次抵押登記業(yè)務(wù),抵押權(quán)人主體包括銀行、小額信貸公司、擔(dān)保公司、企業(yè)和個人,覆蓋面和受益面較大,而且注重風(fēng)險防控,取得明顯成效,受到企業(yè)、群眾歡迎和省里認可。

精準(zhǔn)聚焦 務(wù)實建言

“二次抵押登記”實際可操作,然而也有問題要解決。在調(diào)研中,委員們發(fā)現(xiàn)順位抵押登記的最大爭議在于房產(chǎn)“二押”登記業(yè)務(wù)中抵押權(quán)順位及是否需要“一押”銀行書面同意等關(guān)鍵問題。

前者,省政府辦公廳專門對銀行原存量貸款辦理續(xù)貸、展期等業(yè)務(wù),如何優(yōu)化土地、房屋抵押權(quán)登記服務(wù),提出了規(guī)范要求:后順位抵押權(quán)人應(yīng)向順位在先的銀行出具同意保持原抵押權(quán)順位的書面函件,維護銀行的抵押優(yōu)先權(quán)。福安市在實際執(zhí)行中也采用這種務(wù)實做法,進一步確認了銀行作為第一順位抵押權(quán)人的優(yōu)先受償?shù)匚徊蛔?,有效維護了銀行債權(quán),獲得銀行對開展二次抵押貸款工作的支持。

“第二個要解決的問題便是是否需要抵押權(quán)順位在先的銀行書面同意。”一些地方難以推行房產(chǎn)二次抵押登記的主要癥結(jié)在于:需要先征得抵押權(quán)順位在先銀行的同意。然而,這是銀行單方面設(shè)定的前置條件,沒有法律依據(jù),因而并不具備法律效力。從國內(nèi)其他城市和福安市的成功先例看,抵押人以房產(chǎn)余值再次抵押登記的,采取抵押人書面告知銀行抵押情況的方式,成功突破這一不合理的限制,二次抵押登記業(yè)務(wù)得以順利開展。

為此,經(jīng)過多次協(xié)商座談會,民建寧德市委形成了《推行房產(chǎn)二次抵押登記 緩解小微企業(yè)融資困難》的提案,在提案中委員們建議,為順應(yīng)企業(yè)和市場的迫切需求,建議市政府依據(jù)《物權(quán)法》《擔(dān)保法》及有關(guān)法規(guī)規(guī)定,認真總結(jié)福安市和其他城市的成功經(jīng)驗,及時研究出臺全市全面開展房地產(chǎn)二次抵押登記的政策意見,指導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)抵押登記管理工作,切實緩解小微企業(yè)抵押難、融資難問題。

具有法定職權(quán)的房地產(chǎn)抵押登記機關(guān),要根據(jù)法律授權(quán)開展房產(chǎn)順位抵押登記業(yè)務(wù),為抵押申請人提供各項及時、簡便、優(yōu)質(zhì)的登記服務(wù)。要依法支持把銀行、小額信貸公司、融資性擔(dān)保公司、企業(yè)和居民個人等納入二次抵押權(quán)人主體范圍,有效擴大二次抵押貸款覆蓋面。要依法維護各順位抵押權(quán)人的合法權(quán)益,特別是要認真執(zhí)行省政府文件規(guī)定,切實保證順位在先的銀行為企業(yè)按原存量貸款辦理續(xù)貸后的抵押優(yōu)先權(quán)。順位在先的銀行對二次抵押單方面作出各種限制性條款約定或設(shè)定前置條件,凡缺乏法律支持的,要依法予以制止和取消,切實維護抵押人的合法權(quán)益。

同時,央行、銀監(jiān)部門要積極支持開展房產(chǎn)二次抵押貸款業(yè)務(wù),牽頭提出具體實施意見,從支持企業(yè)提高房產(chǎn)抵押價值、切實降低抵押門檻、刪除不合理限制性條款、簡化辦理手續(xù)、降低融資成本等方面對各銀行業(yè)金融機構(gòu)提出明確要求。為減輕企業(yè)融資成本,房產(chǎn)二次抵押貸款利率一般不高于第一順位貸款利率。并且要加強監(jiān)管,注重防范風(fēng)險,依法嚴(yán)厲打擊惡意串通、虛假債權(quán)登記等違法行為,維護正常的金融秩序。

提辦雙方 共促發(fā)展

委員言之殷殷,部門應(yīng)之切切。政協(xié)委員們對推行“二次抵押”的真知灼見,得到相關(guān)部門的積極回應(yīng)。

2015年4月30日,市政協(xié)副主席王代忠主持召開提案督辦座談會,邀請市政府分管副秘書長,提案單位民建市委和提案承辦單位市住建、人行、銀監(jiān)、法院、財政、金融辦負責(zé)人參加會議。會議聽取提案單位關(guān)于提案內(nèi)容介紹和提案承辦單位辦理情況的說明,與會人員針對房產(chǎn)二押工作中順位抵押和是否需要一押銀行書面同意等兩個關(guān)鍵問題進行協(xié)商討論,并形成比較一致的意見。

“重點提案有嚴(yán)格的辦理機制,并在提出人與承辦單位間構(gòu)建嚴(yán)密的聯(lián)系溝通機制,貫通辦理的全過程。”市政協(xié)相關(guān)工作人員指出。

2015年6月18日,針對市住建局《關(guān)于開展房地產(chǎn)順位抵押權(quán)登記管理工作建議(征求意見稿)》中順位抵押程序過多、門檻較高等問題,市政協(xié)再次召集市住建局有關(guān)負責(zé)人協(xié)商并提出修改意見。市住建局在吸收提案單位意見基礎(chǔ)上對文件征求意見稿進行了修改完善。

隨后,市住建局出臺《關(guān)于開展房地產(chǎn)順位抵押權(quán)登記有關(guān)事項的通知》;市銀行業(yè)協(xié)會下發(fā)了《關(guān)于協(xié)調(diào)開展房地產(chǎn)順位抵押權(quán)登記管理工作注意事項的通知》,并組織轄內(nèi)十五家銀行業(yè)金融機構(gòu)召開專題會議,明確配合做好“二押”工作的要求。

面對面的交流,更能傾情、入心。2015年11月13日,市政協(xié)再次到市住建局召開提案辦理協(xié)商座談會;今年3月22日,召集市中級人民法院、市政府法制辦、市住建局等部門負責(zé)人召開提案辦理協(xié)商座談會,對該提案辦理情況開展“回頭看”。會上對“二押”工作涉及法律層面的相關(guān)問題進行反復(fù)協(xié)商,并形成協(xié)商會議紀(jì)要。市住建局根據(jù)協(xié)商會議紀(jì)要精神于5月11日重新制定出臺《關(guān)于進一步開展房地產(chǎn)順位抵押權(quán)登記有關(guān)事項的通知》,截至7月市房管中心(含東僑)已辦理“二押”業(yè)務(wù)11宗,“二次抵押”登記在我市正逐步向前推進。

責(zé)任編輯:陳錦娜

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