據(jù)海峽導(dǎo)報(bào)報(bào)道(記者 陳捷/文 陶小莫/漫畫)購房者花292萬元買二手房,但就在網(wǎng)簽備案后、產(chǎn)權(quán)過戶前,房子卻被賣方悄悄拿去抵押貸款了。
近日,廈門中院開庭審理了一起特殊的購房糾紛,市民張先生就遭遇了這樣的“購房陷阱”,付了巨額購房款,房子卻無法過戶,購房者該怎么辦?
買房:付了200多萬,網(wǎng)簽后收房
“我都已經(jīng)付了200多萬元給他了,他卻還拿房子去抵押!”購房者張先生說,這套房子的成交總價(jià)為292萬元。
2015年6月9日,購房者張先生與房東吳某及中介簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》,約定吳某將上述房產(chǎn)出售給張先生。根據(jù)約定,6月25日前張先生向吳某支付210萬元。
隨后,三方又簽訂《補(bǔ)充約定》,約定吳某與張先生于當(dāng)日簽訂廈門市網(wǎng)上買賣合同,交房時(shí)間為7月20日,過戶時(shí)間為7月30日前。
同年7月23日,三方簽訂《房屋交割聲明》,確認(rèn)吳某已于當(dāng)日將房產(chǎn)交付給張先生使用。
意外:備案后過戶前,房子被抵押!
誰也沒想到,就在網(wǎng)簽備案后、產(chǎn)權(quán)過戶前,房東吳某竟將房子拿去抵押貸款了。
就在簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》近一個(gè)月后,2015年7月5日,吳某向阿翔借款并簽約,將名下的一處房產(chǎn)抵押給阿翔后借款280萬元。7月15日,二人在房產(chǎn)部門辦理抵押登記。
獲知房子被抵押無法過戶后,買受人張先生急了。為此,2016年1月2日,張先生向法院起訴,請求確認(rèn)其與吳某所簽的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》有效,判令吳某清償銀行貸款,將訟爭房產(chǎn)過戶至其名下并償付違約金等。
在這起案件中,法院一審判決認(rèn)為,雙方所簽協(xié)議有效,吳某清償尚欠銀行的全部貸款并辦理解除抵押權(quán)登記手續(xù),吳某應(yīng)在注銷抵押權(quán)登記后十日內(nèi)協(xié)助張先生辦理訟爭房產(chǎn)的過戶登記。
判決:抵押有效,不還錢可拍賣
然而,就在張先生起訴十多天之后,2016年1月15日,債權(quán)人阿翔也向法院起訴,請求判令債務(wù)人吳某立即償還其280萬元及利息,并確認(rèn)阿翔對抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。
隨后,買受人張先生作為“第三人”加入訴訟,請求判決阿翔與吳某之間設(shè)定的抵押無效。
針對第二場官司,一審法院認(rèn)為,吳某與阿翔之間的房產(chǎn)抵押借款合同有效,因此法院駁回了張先生的訴求,判令吳某向阿翔償付借款280萬元及利息,如吳某不還款,阿翔有權(quán)拍賣吳某的抵押房產(chǎn)。
宣判后,張先生上訴。廈門中院二審認(rèn)為,本案當(dāng)中,吳某與張先生簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議,該房產(chǎn)雖尚未過戶至張先生名下,但張先生已付大部分購房款且實(shí)際使用該房。吳某之后將訟爭房產(chǎn)抵押向阿翔借款,應(yīng)認(rèn)定為無權(quán)處分行為。但是,張先生無法證實(shí)阿翔與吳某屬惡意串通,而且訟爭房產(chǎn)擔(dān)保的借款已實(shí)際出借并已辦理抵押權(quán)登記。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,阿翔已善意取得抵押權(quán)。因此,二審駁回上訴,維持原判。“網(wǎng)簽不等于取得產(chǎn)權(quán)。”法官提醒說,要正確認(rèn)定買賣二手房網(wǎng)簽備案行為的法律性質(zhì)。據(jù)存量房買賣合同網(wǎng)上簽約辦法及實(shí)施細(xì)則,二手房買賣合同網(wǎng)簽制度是買賣雙方將自愿達(dá)成的房屋交易結(jié)果,通過房管部門網(wǎng)上系統(tǒng)錄入備案,是房產(chǎn)交易監(jiān)管部門的監(jiān)管行為,不具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)權(quán)利的功能,不同于物權(quán)法所規(guī)定的預(yù)告登記行為,不產(chǎn)生相應(yīng)物權(quán)效力。
【專家說法】
避免“被抵押”應(yīng)該怎么做?
網(wǎng)簽備案后、產(chǎn)權(quán)過戶前,如何防止房子被抵押?對此,廈門大學(xué)法學(xué)院教授黃健雄說,為避免房產(chǎn)交易者對交易風(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)誤判斷,房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)相應(yīng)將網(wǎng)上備案系統(tǒng)與權(quán)屬登記系統(tǒng)進(jìn)行整合,做到信息共享,完善制度銜接,以便于交易者及時(shí)準(zhǔn)確掌握交易相關(guān)信息。
在各個(gè)備案及登記窗口辦理業(yè)務(wù)流程中,應(yīng)增設(shè)涉及不動(dòng)產(chǎn)的所有相關(guān)業(yè)務(wù)信息的提示告知工作,向社會(huì)公眾做好各項(xiàng)業(yè)務(wù)尤其是網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記二者相關(guān)法律后果的相應(yīng)宣傳工作,引導(dǎo)交易者對各項(xiàng)業(yè)務(wù),尤其是網(wǎng)簽與預(yù)告登記二者行為的不同法律效力進(jìn)行正確識(shí)別,讓各項(xiàng)申請業(yè)務(wù)辦理者均能知曉其他交易相關(guān)信息,作出合理避免交易風(fēng)險(xiǎn)的正確選擇,并有效遏制原權(quán)屬人在登記后對不動(dòng)產(chǎn)的惡意處分行為。
【律師說法】
遭遇“被抵押”該如何維權(quán)?
廈門資深律師林敏輝認(rèn)為,最簡便的方法是起訴賣方請求解除雙方的購房合同,返還已付房款并且要求賣方支付違約金。
其次,如果有證據(jù)證明賣方和第三人存在惡意串通的話,購房者可以起訴要求確認(rèn)抵押無效。
最后,如果抵押確實(shí)有效,購房者仍然希望繼續(xù)履行合同的話,也可以起訴要求賣方繼續(xù)履行合同,在歸還第三人的借款后解除抵押并辦理房屋過戶手續(xù)。但是,這種情況如果賣方在判決后無法歸還第三人的款項(xiàng),購房者存在無法辦理過戶登記手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。
責(zé)任編輯:肖舒
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