房貸利率“換錨”落地 新老利率基本持平

自10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成。這意味著，房貸利率在8日正式“換錨”。

《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，多家銀行均在有條不紊地推進(jìn)新發(fā)放個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，不少銀行已經(jīng)采用新的定價方式。整體而言，“換錨”后的住房貸款利率與此前相比基本持平，部分地區(qū)、部分銀行的房貸利率較之前有微小幅度上漲。業(yè)內(nèi)人士表示，“換錨”本身不會對市場造成太大擾動，但是未來個人房貸利率上行的趨勢大概率將延續(xù)，這體現(xiàn)了“房住不炒”的調(diào)控思路。

多銀行平穩(wěn)推進(jìn)“換錨”

2019年10月8日是定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日，定價基準(zhǔn)為9月20日公布的5年期以上LPR4.85%。多家銀行均在有條不紊地推進(jìn)新發(fā)放個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

工行北分表示，自2019年10月8日起，新發(fā)放個人住房貸款采用貸款市場報價利率定價方式。10月8日前已發(fā)放的個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

建行也表示，按照人民銀行部署要求，切實做好業(yè)務(wù)實施細(xì)則制定、借款合同修訂、系統(tǒng)改造升級、員工培訓(xùn)及政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，相關(guān)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。

招商銀行表示，其在房貸業(yè)務(wù)上比中國人民銀行公告的房貸業(yè)務(wù)統(tǒng)一轉(zhuǎn)換的底線時間10月8日，提前了1個月開始推廣執(zhí)行。深圳分行第一時間組織客戶經(jīng)理、中介渠道和開發(fā)商培訓(xùn)，將LPR利率切換的背景、意義及操作要點及時傳達(dá)到一線。同時與同業(yè)保持密切聯(lián)系，形成房貸業(yè)務(wù)LPR加點自律公約，防范因LPR切換造成的房貸定價波動。

不過，整體來看，“換錨”仍需要一定時間過渡。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，北上深三個地區(qū)目前只有極個別銀行未采用新定價方式，而廣州地區(qū)23家銀行中，只有10家銀行采用LPR方式，不到半數(shù)。融360大數(shù)據(jù)研究院高級金融分析師李萬賦指出，即使是重點城市，也并非所有銀行開始按照新方式進(jìn)行房貸報價。二三線城市可能需要更長的過渡時間。

新定價機制下利率與之前基本持平

“換錨”后的房貸利率水平變化如何成為市場關(guān)注焦點。按照央行規(guī)定，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限的貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。與此同時，人民銀行省一級分支機構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

而從實際情況來看，“換錨”后的住房貸款利率與此前相比基本保持平穩(wěn)，部分地區(qū)、銀行二套房利率水平略微有所上升。

北京方面，工行北分表示，首套個人住房貸款執(zhí)行利率原則上不低于相應(yīng)期限LPR加55個基點。二套個人住房貸款原則上不低于相應(yīng)期限LPR加105個基點。建行北分也表示，根據(jù)上述要求并報備相關(guān)部門后，原則上執(zhí)行首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加55個基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加105個基點。建行北分還表示，根據(jù)9月20日公布的最新LPR第二次報價顯示，5年期LPR環(huán)比8月持平。北京地區(qū)執(zhí)行差別化定價政策后，將與原來以基準(zhǔn)利率定價方式的利率水平基本持平，房貸利率保持平穩(wěn)顯示了堅決貫徹落實中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。

上海方面，根據(jù)上海鏈家交易管理中心的信息，當(dāng)前執(zhí)行利率初步為首套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR-20基點，二套不低于相應(yīng)期限LPR+60基點。若以9月20日央行公布的5年期以上LPR4.85%計算，房貸利率為首套最低4.65%，二套最低5.45%，與調(diào)整前的4.655%與5.39%相比，基本保持平穩(wěn)。

深圳方面，目前招商銀行深圳分行首套房利率為5.15%，二套房利率為5.45%，分別較相應(yīng)期限LPR加30個基點和60個基點。在“老利率”下，招行深圳首套房利率為5.145%，二套房利率為5.39%。相比之下，新政實施后，首套和二套房房貸利率分別較原先提高0.005%和0.06%，變化幅度很小。

某大行江蘇省分行個貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對《經(jīng)濟參考報》記者表示，江蘇省各地的加點情況不盡相同，但是整體而言，與“換錨”之前的利率水平變化不大。

融360大數(shù)據(jù)研究院8日發(fā)布的報告顯示，綜合來看，各一線城市在采用LPR方式進(jìn)行報價后，主流水平與之前相比略有上漲，但相對穩(wěn)定。相比首套房貸款利率0-2個基點增長區(qū)間，二套房貸款利率的漲幅稍微更大一些，最高為6個基點。

未來房貸利率上行趨勢或延續(xù)

業(yè)內(nèi)人士表示，“換錨”不會對市場造成太大擾動，但是未來個人房貸利率上行的趨勢大概率將延續(xù)。

李萬賦認(rèn)為，LPR報價水平和頻率對房貸利率的干擾不會太大。“從前兩期LPR的報價水平來看，5年期的LPR變化頻率可能會遠(yuǎn)低于1年期LPR，大概率會保持一個中短期的穩(wěn)定。因此房貸利率掛鉤LPR后，變化頻率雖然相對于之前參考貸款基準(zhǔn)利率會快一些，但也不會月月都變，LPR新政對房貸利率水平的影響將會逐漸弱化，保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)。”

展望房貸利率走勢，他也表示，在信貸額度緊張和嚴(yán)控房市的背景下，房貸利率上行趨勢或?qū)⒀永m(xù)。而且，隨著LPR房貸新政逐漸鋪開，之前面臨新政上漲壓力但尚未調(diào)整的銀行可能會在短期內(nèi)有新的動作，也會進(jìn)一步帶來所在城市房貸水平的進(jìn)一步上漲。

房貸利率的走向體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的思路。央行副行長劉國強此前表示，對于房地產(chǎn)市場，要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。他強調(diào)，“有一點是肯定的，房貸的利率不下降。”