陽光城換帥幕后：周轉率下滑利潤降 負債增至1694億

11月13日，陽光城總裁張海民已離職，去向未知；在此之前，碧桂園原CFO吳建斌和前碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事長朱榮斌在5月和6月先后加盟陽。張海民在2015年的時候新制定了一個三年規(guī)劃，營收計劃從2016年280億提升至2800億；總資產(chǎn)將由1204億增加至超6000億。但此刻的離開，也被外界解讀為計劃執(zhí)行的不順利。

2015年底，張海民還曾豪氣沖天地為陽光城規(guī)劃未來五年。2016年，土地市場競爭越演越烈的時候，陽光城拿出205億元進行并購。新高管的到來，普遍被認為是老板林騰蛟不滿于張海民治下的發(fā)展速度。接替張海民的朱榮斌也表示并購為陽光城帶來了一些好項目，但是也拖慢了公司的發(fā)展速度。

凜冬將至陽光城無奈換帥：張海民被迫走人

今年前三季度陽光城實現(xiàn)主營業(yè)務收入 155 億元，同比增長 108%， 實現(xiàn)歸母凈利潤 6.19 億元，同比上升 70.2%。

乍看，陽光城的業(yè)績不可謂不好，但仔細翻看財務報表卻發(fā)現(xiàn)些許端倪，在凈利率方面，17 年前三季度凈利潤率為 4.3%，與 16 年底相比下降 3 個百分點。

根據(jù)總市值排序后，發(fā)現(xiàn)陽光城17年三季度銷售凈利率處于前十大房企最后一名。陽光城陷入了增量不見效的圈子，高層的頻繁變動或是因為此項原因。

陽光城急擴張 高負債或影響公司財務健康

陽光城集團新任執(zhí)行董事長、原碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌曾表示：“我們的志向肯定是跨入千億，兩千億，甚至更多，不管我的業(yè)務現(xiàn)在是什么規(guī)模，但是我的人才團隊，要匹配一個千億企業(yè)的要求。”　

2014年底，陽光城的債務不過391.5億元，2017年三季報顯示，負債合計已經(jīng)達到1694.8億元，在3年半之間負債上漲了4倍之多。

2017年三季報顯示，目前陽光城負債總額為1694.8億元，資產(chǎn)總額為1963.86億元。資產(chǎn)負債率高達86.3%，查詢以往數(shù)據(jù)，近三年以來陽光城資產(chǎn)負債率一直維持在80%以上高位。更可怕的是陽光城的凈資產(chǎn)僅為147億元，負債率超過10倍，雖說地產(chǎn)行業(yè)回款的特殊性，但是陽光城在地產(chǎn)行業(yè)中也是負債率比較高的。

激增的高負債源于增加大量的土地儲備  同時帶來了高存貨的壓力　

陽光城的整體存貨處于持續(xù)攀升的狀態(tài)，由14年的350億元，激增至17年三季度的1258億元，增長了3.5倍之多。對于存貨大增，陽光城的解釋為增加土地儲備（收購中大資產(chǎn)包等）和項目投入所致。

存貨不斷攀升，但周轉率卻持續(xù)下降，凈利潤率不斷下降，如果這個狀況不進行改善，將對陽光城的的財務健康造成一定壓力。

根據(jù)17年半年報顯示陽光城集團通過公開招拍掛、并購等多種方式共計獲得64個地塊，計容建面721.73萬平方米。其中，通過公開招拍掛獲取12個地塊，成交價格39.23億元，計容建面169.27萬平方米；通過收購共計獲得52宗地塊，并購價款為211.56億元，計容建面552.44萬平方米。

而去年同期，陽光城集團通過公開招拍掛獲取7個項目，成交價格46.79億元，計容建面62.86萬平方米；通過收購共計獲得2個項目（19宗地塊），股權收購價格33.71億元，計容建面318.82萬平方米。

來源太平洋研報

激增的土地儲備是陽光城負債進一步提高的原因，同時這里很多土地都是中長期項目，因此很難在短時間內在業(yè)績上有所體現(xiàn)。

有觀察人士表示，陽光城這種高負債來拿地的模式，如房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下滑，勢必對陽光城的業(yè)績造成更大的影響。

房企下半輪開場 陽光城今后會如何

在17年半年報告中，陽光城自己也承認從歷史來看，執(zhí)行政策的城市數(shù)量與嚴苛程度超過任何一輪周期。信貸的下降也會對未來銷售造成一定影響。

分析陽光城各地區(qū)毛利率可以看出，華東地區(qū)為陽光城利潤構成的絕大部分，占據(jù)總利潤的65.5%。華南地區(qū)雖毛利率最高達到了33.3%，但只占利潤構成的3.26%。

有房地產(chǎn)業(yè)內人士表示，此種情形表示，該地區(qū)的房產(chǎn)銷量較差，才會導致毛利率雖高，但占利潤構成較低的情況出現(xiàn)。

根據(jù)陽光城17年半年報披露的累計土地儲備來看，珠三角和福建地區(qū)為土地儲備最多的地區(qū)。珠三角計容面積達到了621.7萬平方米，華南地區(qū)的銷售情況不佳，大量的土地儲備如何出手，是擺在陽光城面前的一道難題。

陽光城累計土地儲備（此數(shù)據(jù)截至2017年6月30日）

陽光城現(xiàn)有土地儲備總計3006.93萬平方米，分布在福建、長三角、京津冀、珠三角區(qū)域以及長沙、成都、鄭州、西安、太原幾個戰(zhàn)略城市。其中，福建區(qū)域中的福州項目占絕大多數(shù)；珠三角的土地儲備全部集中在廣州；戰(zhàn)略城市中西安項目最多，其余分布在長沙、蘭州、太原、鄭州等二線省會城市；長三角和京津冀土地儲備量相對較少，且基本分布在上海、北京、杭州、蘇州等一、二線城市。

有分析師稱陽光城土地儲備絕大多數(shù)集中在一、二線城市，土地儲備的質量較好，但在今年的樓市調控下，一、二線城市限購、限貸壓力最大，市場成交量急速下滑，這對于陽光城這樣一、二線城市布局極重的房企來說，影響頗大。公司有項目分部的城市中，僅石獅、漳州、晉江少數(shù)三、四線城市未受調控影響。

有地產(chǎn)業(yè)內人士曾表示激進房企以較高的債務杠桿去快速擴張，其資金鏈能否承受重壓，關鍵在于手上的貨值能否順利去化。而在目前如此高壓的“政策市”下，要實現(xiàn)快速銷售、回籠資金，不容樂觀。

SOHO中國董事潘石屹曾非常悲觀的稱“我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”在政策面，資金面雙遇冷的房地產(chǎn)業(yè)，擺在高速擴張的陽光城管理層面前的是如何小心翼翼的駕駛這條巨輪，而不是一味的急速擴張。