近二十年,什么資產經久不衰的趨勢上漲?一(二)線城市的(住宅)房產!也因此成就了一批靠投資房產實現財富膨脹的群體——炒房客。
從最初的歪打正著到后來的以此為業(yè),從起先的單打獨斗到之后的抱伙成團,從曾經的溫州炒房團到如今散落在各地并以網絡為據點的投資客……財富的漲跌起伏不僅反映樓市的變動,也彰顯著中國經濟的趨勢演化。
曾經,顧客拉橫幅抵制溫州炒房團
當大家都斷定樓市黃金期已過時,2016年的這波房產牛市卻打了個措手不及。于是,房產自媒體雨后春筍般的涌現、借助知識付費的風口炒房咨詢收費也日益普及、炒房客甚至全國范圍內尋覓價值洼地、一些網紅/大V們更是做起了團購、炒房培訓、付費咨詢的生意……
炒房真的很難嗎?背后隱藏著哪些金融邏輯?
01 爭議炒房團
炒房客有害于社會還是有益于社會,這是一個屁股決定腦袋的問題。
沒買房的/想改善住房的/做實業(yè)不賺錢的人極力反對炒房,并把炒房客比喻成貪得無厭的蝗蟲:他們吹高了房價,抬升了城市生活/生意成本,擠壓了實業(yè)的存活空間,降低了城市的活力和競爭力,讓無數懷揣夢想的年輕人敗在一套房子下,資金的脫實向虛讓泡沫越吹越大,并增加了金融的系統(tǒng)性風險,讓國家置于危卵之下……
炒房客和嘗盡樓價上漲甜頭的人當然不這樣認為:房價上漲是人口現象(城市化下的農村人口向大城市轉移)和貨幣現象(尤其是2008年后,央行印鈔太多)的疊加結果,他們那些購買力對房價的沖擊相當于大海里澆了一盆水毫無影響,只是他們聰明的判對了趨勢,并享受了先人一步的收益。
他們甚至認為炒房有助于降低房價——房產是資金密集型行業(yè),他們提供了資金有助于地產商加快房屋建造,最終形成供給的增加。
雙方爭吵的都有道理,其結論取決于他站在哪個位置。
房產泡沫的擔憂由來已久,至今十年有余,看空者張口必談日本房價崩潰后失去的二十年,閉口就談九七后香港樓價攔腰截斷時許多人負資產的痛苦,并以此警示國人。
當看空的專家一個個成了笑談,沒買房的人陸續(xù)高位接盤后,越來越少的人再相信房價會跌,這也是炒房經久不衰的原因。
與民間預期相反的是,中央政府開始打擊炒房——房子是用來住的,不是用來炒的??煞慨a調控的思路是限制購買而不是擴大供應,其效果自然大打折扣,十余年的失敗房產調控已然證明。
02 金朝陽往事
炒房團并不新鮮。
早在2003年前后,在杭州/上海/北京等地的某些售樓部就陸續(xù)出現了一批批溫州炒房客,也曾在媒體上聒噪一時。可在2010年那次席卷全國的民間借貸崩盤后(溫州是重災區(qū)),溫州炒房團折戟沉沙,已很少人再提。
其實,影響較大、組織性較強、能算得上全國性炒房團的是金朝陽——一個自稱要讓10萬中國人實現財務自由、以財商教育培訓為主業(yè)的財富俱樂部。
它的操作手法跟現今活躍在各大炒房論壇,并被尊稱為“神”的炒房大咖們如出一轍:想盡一切辦法獲取盡可能多的銀行貸款,之后拿這些錢去購買房產,在房產升值后拋售套現或再抵押獲取更多貸款,購買更多的房產。
具體的操作方法是:學員之間互相轉賬做流水(金朝陽的財商培訓就是一個篩選機制,通過更高價格更高級別的培訓篩選出更具有經濟實力的學員),之后申辦大額信用卡以備套現(學員間也相互借貸),買房—抵押—貸款—再買房,以此循環(huán)。
2015年初,金朝陽還是崩了。它向學員發(fā)行的類Reits無法兌付,短債也不能付息,牽涉資金900億,而這些錢很多投向了上海/重慶/廣州等地的房產,且以寫字樓居多——不像住宅,它們交易稅費高、且漲幅有限,在2014年樓市的調整中栽了跟頭。
聽了金朝陽財商課并加了杠桿買房的學員同樣損失慘重,樓價下跌致資產縮水,現金流困難致月供難以為繼,在銀行/小貸公司/親友的逼債下痛不欲生,甚至有人跳樓、失聯(lián)。
而今的炒房客比金朝陽聰明多了,他們只在很小的熟人圈子的抱團,并且只買一二線城市的住宅,通過配置面積大小不一/離市區(qū)距離遠近不同/建造年代新舊有差異/購買年份分散不集中的房產,來達到維持現金流穩(wěn)定的目的。
是的,炒房跟辦企業(yè)/做生意一樣的,現金流不斷裂是關鍵。
03 炒房的金融邏輯
通過總結成敗得失,炒房關鍵就三點,你也可以此對照自己會否成為一個合格的炒房客:
1、尋找到價格上漲的房產(漲幅最低不低于債務費用);
2、盡可能多的借到低成本資金(也就是加杠桿),而成本最低的就是銀行資金;
3、維持現金流的持續(xù)穩(wěn)定而不斷裂。
通過比較,你會發(fā)現所有的房產投資課程無外乎在哪個城市/哪個板塊買房漲幅最大,如何籌措到投資的資金(親友借貸是一方面,更多的是了解到銀行的貸款條件/規(guī)則/流程),偶爾也會講到如何維持房產持有期的現金流。
以上三點做得好不好直接關系到投資收益,及是否能安全的存活下來。金朝陽就敗在資產的選擇(主要是寫字樓)和后續(xù)現金流的管理上(無法再從學員處獲取后續(xù)資金),其學員則大多敗在無法獲得再融資(杠桿負債太高,在房價下跌期很難獲取融資)而致使現金流斷裂。
炒房當中還牽涉到現代貨幣體系及信用證明的原理?,F在是純信用主權貨幣時代,貨幣理論上可以隨意增加,在繁榮期為了應對增加的商品/服務交易要增加貨幣,在蕭條期為了刺激經濟擴大需求也要增加貨幣。
是的,貨幣貶值、錢越來越多是必然的,而房產就大概率的成為吸附超發(fā)貨幣的媒介。
現有的征信體系下,個人的信用證明就是資產,而資產主要指房產?,F代銀行金融體系的發(fā)展,使得一二線城市的優(yōu)質房產等同于現金(抵押貸款很容易),這樣就方便讓房產和現金之間無縫轉換。
不少炒房客因炒房財富暴增,就飄飄然的自信心爆棚,認為自己參透了財富的玄機,并以此為傲,其實原理也就以上幾點。
不是他們本身很牛,是大時代給予的機遇好(人口紅利/貨幣紅利/經濟紅利等),當然也有他們運氣/鉆研/思索/行動力/自控力的相助。
04 債務是糖,也是砒霜
如果了解了炒房的金融貨幣原理,就可以推而廣之,其他的任何投資幾乎一樣:負債加杠桿,尋找到一個高回報的項目,其收益率要高于債務的費用支出,再維持住現金流,常年累月的經營后,假以時日財富不增長都難。
以前的批發(fā)零售業(yè)、生產制造業(yè)、房地產行業(yè)……莫非如此,我們一生追逐財富的過程就是如何解決/匹配好資金、項目、現金流三者的關系。
如果我們再仔細分析,就會發(fā)現其中的關鍵點是債務。債務如同一塊硬石頭,收益可以簡單的理解為泡沫,泡沫可以無限膨脹或急劇收縮,而石頭則不會,其收益/虧損部分就是泡沫與石頭之間的差額。
債務越大其投資額就越大,理論上獲得的收益就越多(泡沫越大),當收益沒有達到預期或收益很少甚至為負數時,不變的債務就會壓垮借貸人。
債務是一把雙刃劍——既可以協(xié)助你讓財富成倍(倍數即為杠桿率,買房20%首付即是1:5的杠桿,40%首付即是1:2.5的杠桿 )增長,也可以讓財富加速毀滅。債務違約對一個國家/經濟體來說就是經濟危機(現在主要表現為金融危機),對個體來說就是企業(yè)/個人經濟破產。
炒房客的破產多是杠桿太高,負債太重,一旦遇到房產調控,房價不漲或下跌都會增加利息負擔,若后續(xù)融資不暢,現金流斷裂即前功盡棄、經濟破產。
由此推及其他,企業(yè)經營/個人生意都是如此,控制好債務,籌備好現金流,讓自己活得時間足夠長,才有機會翻身直至等到下一個泡沫的來臨。
債務運作好了是蜜糖,運作差了就是砒霜。
后記:
去年十一后,中央統(tǒng)一部署嚴控房價打擊炒房,而在此前游走于各一二線城市的房產投資人暫時性的接盤在高位,能否安然度過這波樓市小周期,比拼的就是它們的現金流籌劃能力了,看誰能熬到最后。
責任編輯:海凡
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