(原標(biāo)題:《歐時(shí):西班牙新租房法生效 對旅西華人影響幾何?》)
據(jù)《歐洲時(shí)報(bào)》報(bào)道,對于生活在西班牙的華僑華人、留學(xué)生而言,房租向來是一筆不小的開銷。據(jù)統(tǒng)計(jì),在西班牙,租戶平均支付的房租占到凈收入的37%。當(dāng)?shù)貢r(shí)間3月1日,西班牙政府通過了2019年第7條皇家法令,新租房法生效。當(dāng)?shù)貢r(shí)間4月1日,經(jīng)過眾議院批準(zhǔn)后,該法正式開始實(shí)施。近日,對于新租房法可能對華僑華人產(chǎn)生的影響,法律專家進(jìn)行了解讀。
西班牙住宅租賃市場火爆,民眾需求強(qiáng)烈。(圖片來源:《歐洲時(shí)報(bào)》實(shí)習(xí)記者 孔慶銳 攝)
西班牙中國律師事務(wù)所主任季奕鴻,詳細(xì)介紹了新租房法中對華僑華人產(chǎn)生影響的部分條款:
新租房法的哪些條款對華僑華人有影響?
1、為了給承租人提供更多安全保障,新法將租房合同的最長期限,從3年延長至5年。如果出租人為企業(yè)(公司、合作社等),最長期限延長至7年。此期間內(nèi),出租人不能驅(qū)逐承租人,但承租人可自由退租;
2、新法對押金金額做出了明確限制,要求出租人無論在任何情況下,不得收取超過3個月的押金;
3、凡有空置住房的業(yè)主,如不將其出租,該住房每年須多繳納地皮稅(IBI),繳納額度暫時(shí)未定;
4、出租人只能根據(jù)消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(IPC)上調(diào)租金,不能隨意上調(diào)租金。(新法該條款也適用于商鋪?zhàn)饨饾q幅,但合同必須為2019年3月1日后簽署)。
此外,還有以下方面:
5、新法規(guī)定,如果合同到期或承租人無法支付房租,而面臨被驅(qū)逐,住房所在政府須做一份相關(guān)的社會報(bào)告,詳細(xì)闡述承租人面臨的問題,交由法院裁定,來延長驅(qū)逐時(shí)間。驅(qū)逐時(shí)間依照出租人身份設(shè)定,如出租人為個人,驅(qū)逐時(shí)間為1個月;如果是企業(yè),則為3個月;
6、新法生效前,在中介機(jī)構(gòu)成功租房后,承租人須支付一個月房租,作為中介費(fèi)。新法生效后,如租房合同無明確規(guī)定,該筆中介費(fèi)無須由承租人支付;
7、如出租人在合同到期后不再出租,須提前4個月通知承租人。承租人若要退租,須提前2個月通知出租人。
新租房法對租客的保護(hù)作用有多大?
新法規(guī)定,企業(yè)租房須為承租人提供最長7年的租約,那么,掌握數(shù)千套房源的大型租房企業(yè),可能會衡量利弊,如果他們認(rèn)為7年的租約太長、收益微薄,很可能會選擇空置或賣掉住房。
于是,市場的出租房數(shù)量就會減少,從而導(dǎo)致租金進(jìn)一步上漲。新法對合同期限的強(qiáng)行規(guī)定,違背市場規(guī)律,再加上法律和政府無法限制房租價(jià)格,必然導(dǎo)致供需失衡。目前,房租成了西班牙人生活中很大的一個負(fù)擔(dān)。
而西班牙全國用于廉租的住房數(shù)量極少,僅占全國住房比例的2.5%,這個數(shù)字在歐盟卻高達(dá)15%。
新租房法包含哪些變化?
西班牙聯(lián)合律師事務(wù)所的莫逸靜介紹了新租房法的重點(diǎn)和新法實(shí)施后的注意事項(xiàng):
新租房法:延長合同期限
新的租房法生效后,華僑華人需要注意合同年限的更改。新法生效前,承租人與出租人簽署一年的租賃合同,到期后可續(xù)約至3年。如果出租人為企業(yè),那么合同最長可續(xù)約至5年。新法生效后,上述續(xù)約時(shí)間全部延長2年。
房主必須將押金存入住宅協(xié)會
法律規(guī)定,在無出租人強(qiáng)制要求的前提下,房租押金為一個月。出租人拿到押金后,必須將其存入所在自治區(qū)的住宅協(xié)會。該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管租房市場,并對押金進(jìn)行管理。當(dāng)租房期結(jié)束時(shí),承租人提前通知出租人退房,那么出租人提前在住宅協(xié)會申請退還押金,并還給承租人。不過,由于監(jiān)管不力,相當(dāng)多的出租人沒有將押金存入住宅協(xié)會,一旦被查到,出租人將面臨罰款。
新租房法中的重要條款
西班牙GestoríaLillo律師事務(wù)所律師RebecaGarcíaLillo近日就新租房法中的重要條款進(jìn)行了相關(guān)介紹:
新租房法有哪些特點(diǎn)?
1、對于自然人而言,租房合同的義務(wù)延長期從3年上調(diào)至5年,在房東和租客雙方都未表示不愿續(xù)租的情況下,租房合同的默認(rèn)延長期從1年上調(diào)至3年;
2、在出租方是法人的情況下,租房合同的義務(wù)延長期為7年,默認(rèn)延長期為3年;
3、在合同期限(5年)內(nèi),租金上漲與消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(IPC)掛鉤;
4、除非是長期合同,否則除了一個月的押金外,最多只能再額外收取兩個月的租金作為保證金。(注:押金是相對于房屋維護(hù)而言的,是必須支付的;而保證金則是相對于保證租客支付能力而言的,并不是必須支付的)。
此外,新法還有以下特點(diǎn):
5、在合同到期或合同延長期到期前,若房東無續(xù)租意愿,需提前至少四個月通知租客,若租客無續(xù)租意愿,則需提前至少兩個月通知房東。否則,合同將進(jìn)入義務(wù)延長期,最長可達(dá)3年,在延長期期間,租客若想終止合同,需在任何一年的年限結(jié)束前,提前1個月向房東表達(dá)自己不再續(xù)簽合同的意愿;
6、有關(guān)房東可提前終止合約、收回房屋的權(quán)利必須明確被寫明在合同中,比如家庭情況發(fā)生變化,需要為自己、兒女或配偶提供住房之用等情況;
7、出租物業(yè)的買方必須尊重正在有效期內(nèi)的租房合同,無論這個租房合同的內(nèi)容是否已在物業(yè)登記處進(jìn)行登記;8、如果房東是法人,房屋的管理費(fèi)用和正式合同的出具費(fèi)用由房東承擔(dān)。
出租房屋中物品損壞的維修費(fèi)用該由誰承擔(dān)?
根據(jù)新租房法第21條,家用電器的維修費(fèi)用須由出租人承擔(dān)。根據(jù)法律規(guī)定,除非是由于租客濫用(疏忽)或故意損壞所造成的故障,家具維修費(fèi)用通常由房東承擔(dān)。租客需要支付正常的維護(hù)費(fèi)用,但不包括故障修理費(fèi)用。房東有義務(wù)進(jìn)行所有必要的修理工作,保持房屋處于正常的可供使用的狀態(tài)。
責(zé)任編輯:唐秀敏
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