首套房貸利率上調(diào)是怎么回事？7月首套房貸利率上調(diào)多少？

信貸寬松期，唯獨房地產(chǎn)領(lǐng)域在收緊，各種房地產(chǎn)金融管控政策紛至沓來。

最近銀保監(jiān)會又放了一個大招，通知決定對32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作，重罰讓資金違規(guī)流入樓市的金融機構(gòu)。

一劑猛藥剛放下去，沒多久重罰就來了，8月9日銀保監(jiān)會對中信開出了一張2223萬的天價罰單！

從年初開始銀保監(jiān)會官網(wǎng)上的罰單基本保持一月一單，罰款基本不超過百萬，突然來了一單巨額罰款，直接刷新了今年以來銀保監(jiān)系統(tǒng)銀行類最高罰沒金額記錄。

中信涉及違規(guī)行為有13處，其中有兩條明確與房地產(chǎn)掛鉤：

1.以流動資金貸款名義發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；2.未將房地產(chǎn)企業(yè)貸款計入房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目。

單項具體罰款金額不得而知，但這兩項明顯在“重罰”的范圍內(nèi)。早在今年5月，銀保監(jiān)會就發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，附件里要求對銀行和信托這兩個給房地產(chǎn)“輸送資金”大戶存在的“亂象”進行整頓。

7月底，全國銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會上又明確提出，要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的監(jiān)管和風(fēng)險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率。

整頓、加強...管理，可以看出剛開始房地產(chǎn)金融管控措辭還是很緩和的，但效果不明顯，遠不如“重罰”來的直接。

不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，信貸放水就要嚴(yán)防錢流入樓市。

貳

房企融資困難，購房者買房也逐漸變難。

除了限購限貸、打擊首付貸等措施，房貸利率在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)月的下滑之后開始反彈。

從5月底開始，南京、青島、合肥、南寧等城市房貸利率開始上調(diào)，首套房上浮比例能達到20%，深圳、合肥直接停貸。

杭州從6月開始，不少銀行也開始紛紛上調(diào)房貸利率，但幅度與范圍較小，近日咨詢了幾家銀行，對方工作人員均表示杭州馬上又將迎來一輪調(diào)整期。

以剛剛登記結(jié)束的中梁云都匯為例，其合作的四家銀行，農(nóng)業(yè)銀行與杭州銀行之江某支行、建設(shè)銀行云棲小鎮(zhèn)支行，目前均執(zhí)行的是首套上浮8%、二套上浮10%，中國工商銀行之江某支行稍高，首套上浮10%，二套上浮15%。

工商銀行之江某支行業(yè)務(wù)經(jīng)理表示首套房貸利率7月份已經(jīng)調(diào)整過一次，且近期二套房貸利率還會再調(diào)整一次，具體幅度要等通知；

建設(shè)銀行云棲小鎮(zhèn)支行、農(nóng)業(yè)銀行以及杭州銀行之江某支行業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴我，房貸利率這幾天就會調(diào)整，建設(shè)銀行與農(nóng)業(yè)銀行預(yù)計調(diào)整后，首套最低上浮10%，二套最低上浮15%；杭州銀行首套預(yù)計會上調(diào)至10%，二套12-15%。

此外我還致電了秋實宸悅合作的工商銀行余杭某支行以及金地濱江萬科悅虹灣合作的中國銀行蕭山某支行，也都得到了利率即將上調(diào)的回復(fù)。

而中梁云都匯這批房源的購房者，大概率會以上漲后的房貸利率買房。

但是關(guān)于銀行額度各家答復(fù)不一，農(nóng)業(yè)銀行與工商銀行之江某支行表示目前額度緊張，放款速度較慢，而杭州銀行之江某支行與建設(shè)銀行云棲小鎮(zhèn)支行則表示貸款額度充足，資料準(zhǔn)備齊全，一般5-7天即可放款。

整體來說額度沒有上半年那么寬松，且這次房貸利率上調(diào)完全是受政策調(diào)控，大致可以確定首套上浮底線為10%，二套為15%。（注：銀行貸款利率特并不是定值。貸款客戶的個人信用、貸款記錄、還貸能力和具體樓盤情況等因素都是個人貸款利率最終的評估標(biāo)準(zhǔn)。）

叁

上半年房貸利率一度回歸基準(zhǔn)，對于購房者來說是個不錯的買房時機，以一套總價300萬的房源為例，首付3成，貸款210萬（假設(shè)選取商業(yè)貸款，還款方式為等額本息）。若按基準(zhǔn)率、貸款周期30年來計算，則還款總額約401萬，月均還款約11145元；

若按目前杭州普遍基準(zhǔn)率上浮8%、貸款周期30年來計算，則還款總額約419萬，月均還款約11650元；

若按基準(zhǔn)率上浮10%、貸款周期30年來計算，則還款總額約424萬，月均還款約11779元。

相比之下，同總價的房源，上浮8%，還款總額要多18萬，每月多還505元；上浮15%，還款總額要多23萬，每月多還639元，踩錯時間點，一輛車就沒了。

但這也怪不得購房者，上半年的小陽春以及“沁園”漲價事件，讓不少開發(fā)商對突破限價抱有希望，一些樓盤遲遲不開，一熬數(shù)月那是常有的事，近期開盤的中梁云都匯與中海云宸就是典型案例。

眼看突破限價無望近期才索性一次性清倉，但卻讓買房人錯過了最佳買房時機，增加了購房成本。

29城杠桿率及相關(guān)數(shù)據(jù)（圖源：第一財經(jīng)）

但從大環(huán)境來看卻有助于建立穩(wěn)定的市場，此前第一財經(jīng)社曾發(fā)布一份榜單——《中國主要城市居民資金杠桿率》，杭州住戶部門杠桿率達到103.2%，位列全國第一，居民資金杠桿率以136.7%位列全國第三。

杠桿率高，主要原因在于房價高、上漲快、居民投資氛圍濃厚，房貸利率上調(diào)可以抑制一部分購買需求，促進市場降溫，提前防范風(fēng)險。