住房貸款利率調(diào)整怎么回事？住房貸款利率調(diào)整有什么影響？

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡艷明 在LPR報(bào)價(jià)機(jī)制公布一周后，商業(yè)性住房貸款利率隨之調(diào)整。

8月25日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告（〔2019〕第16號(hào)），對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整。

與此前房貸利率多掛鉤基準(zhǔn)利率不同，此次改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。

天風(fēng)證券銀行業(yè)首席分析師廖志明對(duì)記者分析稱(chēng)，新規(guī)定實(shí)施后，銀行住房按揭貸款利率需同時(shí)滿足全國(guó)及地方住房信貸政策要求規(guī)定的加點(diǎn)下限要求，在不突破此下限情況，根據(jù)借款人資質(zhì)等，確定最終貸款利率。

改革后如何定價(jià)？

對(duì)于此次改革的目的，央行在答記者問(wèn)中表示，個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。

同時(shí)，央行稱(chēng)，個(gè)人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實(shí)好“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個(gè)人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)。

央行在答記者問(wèn)中表示，改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，LPR由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以?xún)?nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過(guò)調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

據(jù)記者了解，此前商業(yè)性住房貸款合同中的利率，多基于基準(zhǔn)利率定價(jià)，根據(jù)基準(zhǔn)利率選擇上浮或者下浮。

如遇到央行調(diào)整基準(zhǔn)利率，在合同中，一般規(guī)定了相應(yīng)的調(diào)整方式。在基準(zhǔn)利率發(fā)生變動(dòng)時(shí)，貸款人可以與銀行協(xié)商選擇：合同利率不變；或者根據(jù)結(jié)息方式（比如按月結(jié)息、按季結(jié)息、按年結(jié)息等），在新的同期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整基礎(chǔ)上，在相應(yīng)結(jié)息周期后，根據(jù)調(diào)整后利率結(jié)息。

“住房按揭貸款是差異化管理，要同時(shí)滿足全國(guó)及地方調(diào)控要求。”廖志明對(duì)記者分析稱(chēng)，銀行住房按揭貸款利率需同時(shí)滿足全國(guó)及地方住房信貸政策要求規(guī)定的加點(diǎn)下限要求，在不突破此下限情況，根據(jù)借款人資質(zhì)等，確定最終貸款利率。全國(guó)要求首套房房貸利率不能低于LPR，比如，地方要求加點(diǎn)幅度不能低于30BP，那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30BP。倘若，這個(gè)借款人資質(zhì)一般，銀行可以與借款人協(xié)商貸款利率為L(zhǎng)PR+50BP。

房貸利率是否會(huì)下降？

對(duì)于新政策實(shí)施時(shí)間和新舊合同的要求，央行規(guī)定，2019年10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級(jí)系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時(shí)，采取各種方式為客戶(hù)做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過(guò)程平穩(wěn)有序。

2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

央行規(guī)定，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。

廖志明就各地情況分析認(rèn)為，上海是住房按揭貸款利率最低的大城市，首套房貸款利率95折較普遍，估計(jì)之后利率要比之前實(shí)際利率上調(diào)些。其他地方按揭貸款利率基本跟之前一樣?？紤]到未來(lái)LPR可能會(huì)下降，而基準(zhǔn)利率不動(dòng)，LPR定價(jià)可能更劃算些。他同時(shí)認(rèn)為，此次調(diào)整對(duì)銀行凈息差是好事，緩解息差下行壓力。

央行同時(shí)規(guī)定，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。

“就目前的政策導(dǎo)向看，房貸利率不會(huì)降低。”人民銀行某地方中心支行行長(zhǎng)對(duì)記者分析稱(chēng)。