時隔10年,北京租房合同迎來大修。昨日,北京市住建委、市工商局就《北京市住房租賃合同》及配套使用的《北京市房屋出租經(jīng)紀服務(wù)合同》、《北京市房屋承租經(jīng)紀服務(wù)合同》示范文本,正式向社會公開征求意見。
新版住房租賃合同不再按成交方式區(qū)分不同版本,將2008年版的自行成交、經(jīng)紀機構(gòu)居間成交、經(jīng)紀機構(gòu)代理成交的租賃統(tǒng)一到同一版合同,將涉及經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容納入到經(jīng)紀服務(wù)合同。更重要的是,租房時常遇到的假房源、漲房租、押金難退、維修難等問題,新版合同均有約束條款。
真房源
房東要出示房產(chǎn)證
租房的第一環(huán)節(jié)是找房,而找房過程中常遇到虛假房源的問題。
為了保障真房源,征求意見稿明確,簽訂本合同前,雙方當事人應(yīng)當出示有效身份證件,房東還應(yīng)當向租戶出示房屋所有權(quán)證書或其他房屋合法來源證明原件;房屋登記為共有的,應(yīng)當提供共有人同意出租的證明;轉(zhuǎn)租房屋的,應(yīng)當提供原房東同意轉(zhuǎn)租的證明;接受委托出租房屋的,應(yīng)當提供房東的授權(quán)委托書。
需要提醒租戶的是,簽合同時要仔細看其中涉及房源的關(guān)鍵信息,包括位置、面積、戶型、權(quán)屬等基本情況。房東在將房子委托給中介進行出租時,也需要嚴格說明房子的位置、面積、登記用途等;租戶在委托中介幫忙找房子時,也可以明確有意向的房屋要求,比如房子的位置、戶型、面積、建成年份,甚至是有沒有裝修、有沒有電梯。
更重要的是,合同在約定的權(quán)利義務(wù)上也有說明:房東在把房源委托給中介時,也要保證對委托出租房屋具有合法出租的權(quán)利,并確保出租意愿的真實性,提供房屋所有權(quán)證書或其他房屋合法來源證明等有關(guān)資料。
退押金
未抵扣須3個工作日內(nèi)退還
找到了房子,雙方就需要詳細溝通交易細節(jié),錢是其中的關(guān)鍵。
租房過程中,未經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致,房東不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金;合同提前解除的,房東應(yīng)在合同解除后約定期限內(nèi)退還已收但尚未發(fā)生的租金。
另一筆錢是押金。住房租賃合同明確,押金除用于抵扣租戶應(yīng)交而未交的租金、費用以及租戶應(yīng)當承擔的違約金、賠償金外,剩余部分應(yīng)在房屋交還之日起3個工作日內(nèi)如數(shù)返還租戶。
其實,押金難退主要是雙方常常糾結(jié)于房屋和相關(guān)物品的損壞問題。那么,房子有問題責任在誰?錢由誰出?征求意見稿披露:對于該房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備因自然屬性或合理使用等非租戶原因而導(dǎo)致的損毀,租戶應(yīng)當及時通知房東修復(fù)。房東應(yīng)當在接到租戶通知后在約定期限內(nèi)進行維修。逾期不維修的,租戶可代為維修,費用由房東承擔。因維修、更換影響租戶使用該房屋的,應(yīng)當相應(yīng)減少租金或延長租賃期。
不過,如果因租戶保管不當或不合理使用,致使該房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備發(fā)生損毀的,租戶應(yīng)當負責維修、更換或承擔賠償責任。
禁群租
提前約定最多住幾人
根據(jù)《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關(guān)問題的通知》的規(guī)定,房屋用于居住的,人均居住面積不低于5平方米,每個房間居住的人數(shù)不超過2人(有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外)。
區(qū)別于過去,這一條款寫入了新版租房合同。于是,無論整租還是合租,居住人數(shù)都是要提前約定的。其中,整租時會約定好房屋居住人數(shù)和最高上限。合租時也會明確分租的房間面積、居住人數(shù),并劃定最高居住人數(shù)上限。
至于一些房源打隔斷問題,合同增加了相應(yīng)條款:房屋應(yīng)以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租,廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住。
咋解約?
提前30日書面通知租戶
征求意見稿顯示,租賃期滿,房東不再繼續(xù)出租住房的,應(yīng)當至少提前30日書面通知租戶;繼續(xù)出租的,同等條件下原租戶享有優(yōu)先承租權(quán),原租戶存在重大違約行為的除外。
除了正常的協(xié)商解除合同外,還有一些情況是可以單方解除合同的。如果房東遲延交付房屋達到約定時間的,交付的房屋不符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或合同約定致使租戶無法正常使用的或危及租戶安全、健康的,不承擔約定的維修義務(wù)或不繳納應(yīng)當由房東承擔的各項費用、致使租戶無法正常使用房屋的,租戶可提出解約。
如果租戶不按照約定支付租金達到約定期限的,欠繳各類費用達約定數(shù)額的,擅自將房屋轉(zhuǎn)租的,擅自改變房屋用途的,單間實際居住人數(shù)和人均居住面積不符合北京市相關(guān)規(guī)定的,拆改變動、損壞房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)或擅自改變房屋內(nèi)部規(guī)劃布局的,保管不當或不合理使用導(dǎo)致附屬物品、設(shè)施設(shè)備損毀并拒不維修、更換或賠償?shù)模繓|可提出解約。
與此同時,如果房東未按約定時間交付房屋或返還租戶的租金、押金的,或者租戶不按約定支付租金但未達到解除合同條件的,以及租戶未按約定時間交還房屋的,應(yīng)按約定標準支付違約金。采取暴力、威脅等強制方式驅(qū)逐租戶,或者未經(jīng)租戶同意擅自進入出租房屋的,也應(yīng)按約定標準支付違約金。(記者 曹政)
責任編輯:劉維斯
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