樓市供應(yīng)格局巨變：政府將不再壟斷住宅用地供應(yīng)

中國樓市供給側(cè)改革正在推進，多主體供應(yīng)居住用地和住房的格局有望加快建立。

據(jù)新華社報道，國土資源部部長姜大明15日說，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

這意味著，政府將不再是住宅用地的唯一提供者，房地產(chǎn)開發(fā)商也不再是一手住房的唯一提供方。

（第一財經(jīng)記者 王曉東攝）

過去多年，我國城市商品房開發(fā)的模式一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門購得國有土地，然后進行開發(fā)并對外銷售。其特點之一是由政府土地出讓部門提供土地，二是必須是國有土地，集體土地須征收為國有土地后方能出讓。

2017年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議要求，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。上述國土部的表態(tài)應(yīng)為落實中央經(jīng)濟工作會議的舉措之一。

新華社發(fā)表評論稱，政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是貫徹中央提出的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉“兩多一并舉”住房制度基礎(chǔ)性的土地制度變革，可望漸別土地財政、抑制地產(chǎn)投機，滿足住有所居，同時維護不動產(chǎn)市場穩(wěn)定。

國企自有用地建住宅有先例

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，過去中國房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，其實就是國有土地發(fā)展歷史，特別是商品房住宅土地，來源單一，地方土地財政依賴房地產(chǎn)依賴土地招拍掛，國有土地招拍掛出讓是商品房住宅土地的唯一來源。

這種現(xiàn)狀造成的一個弊端，就是一些地方土地出讓部門有意無意地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)節(jié)奏，熱點城市居住用地相對不足，且土地出讓價格一再走高，助推房價上漲。

如何解決這個弊端？首先居住用地供應(yīng)要相對充足，才能緩解熱點地區(qū)樓市供需緊張局勢。如果城市的國有居住用地供應(yīng)不能填補供應(yīng)缺口的話，在符合要求的情況下，一些國有企業(yè)也可以利用原國有劃撥用地變更土地性質(zhì)為國有居住用地，并進行后續(xù)開發(fā)；此外，集體建設(shè)用地也可提供居住用地的供給。

利用國有企業(yè)自有用地建設(shè)住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人上月曾介紹，北京進一步引導(dǎo)和鼓勵全社會支持參與住房保障工作，不斷拓寬保障房籌集渠道，多主體供給，形成了廣泛合力。其中，鼓勵國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房，加大政策支持力度，目前已建設(shè)約12萬套。

“鼓勵國企拿出自有用地建設(shè)保障房，是增加保障房的供給渠道，而非企業(yè)自建房為企業(yè)內(nèi)部職工福利分房。”上述負(fù)責(zé)人表示，這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。

此次官方雖然表示“將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法”，但并未透露將允許在這些土地上建設(shè)什么性質(zhì)的住房，還將是保障性住房？還是可能公開對外銷售，目前尚不得而知。

租購并舉再進一步

政府不再壟斷住房用地，除了可以盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地也是一個可以提供住宅用地的供應(yīng)渠道。

去年8月底，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，國土部會同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

兩部委稱，此舉還將有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。

“鼓勵集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，13個城市基本都屬于一二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。”張大偉稱。

他表示，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%~2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，集體用地建設(shè)的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，可以獲得穩(wěn)定回報。

利用集體土地建租賃房并非新鮮事物。超大城市，早在2011年，北京就已經(jīng)向中央部委申請開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。此后，京滬兩地集體土地建設(shè)租賃房試點申請獲得了國土部批準(zhǔn)。

從2011年起，北京先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設(shè)租賃住房1.28萬套。

國土部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，北京、上海作為首批集體土地建租賃房試點城市，幾年來試點項目運行取得了良好的效果，一是增加了住宅用地來源和租賃住房供給。二是擴展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。三是對盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟社會環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。四是拓寬了集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長遠(yuǎn)穩(wěn)定收益，有獲得感。

北京2017年確定了較為宏大的利用集體土地建租賃房計劃，從2017年起的5年里，將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)租賃住房。

截至2017年12月底，北京市實現(xiàn)集體地租賃住房用地供應(yīng)203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應(yīng)任務(wù)。

張大偉認(rèn)為，中央經(jīng)濟工作會議提及的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地，“政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對集體土地價值將有非常大的提升影響。對于城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需矛盾的作用。”

在集體土地上建租賃房，業(yè)界一度有疑慮，此舉是否會造成新的小產(chǎn)權(quán)房問題？

此前，一位地方國土局局長就曾坦言，集體土地建租賃房與小產(chǎn)權(quán)房有差別，差在哪里？就是差在一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小產(chǎn)權(quán)房無異。

國土部和住建部在確定13個試點城市時曾強調(diào)，集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。