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原標(biāo)題:重慶某大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目悄然倒下 什么拖倒了它?  

國內(nèi)旅游地產(chǎn)已從百家爭鳴進(jìn)入到“紅海”廝殺的階段。

根據(jù)克爾瑞發(fā)布的《2016-2017年中國旅游地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示,截至2016年底,累計(jì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總數(shù)為8918個(gè),全年旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量增速雖有所下降,但中國旅游地產(chǎn)實(shí)際完成投資額高達(dá)12997億元,達(dá)到歷史新高點(diǎn)。

“從第一個(gè)“吃螃蟹”的深圳華僑城旅游主題公園的成功到海南旅游地產(chǎn)在全國引發(fā)的“南海傳說”效應(yīng),再到重慶旅游地產(chǎn)的爆發(fā)式增長。”

在業(yè)內(nèi)人士看來,市場高供應(yīng)背后是旅游地產(chǎn)廝殺升級,從過去價(jià)格,到如今品牌、概念、產(chǎn)品、服務(wù)、配套等全方位大比拼,不良旅游地產(chǎn)項(xiàng)目正逐漸淘汰,未來房企將更加細(xì)分。

重慶一旅游巨擘項(xiàng)目倒下

“從買房、一再延期下到終于接房,延期交房通知來了N張。”周女士,2014年1月份在萬盛黑山谷買了一套50平米的度假房。本想給父母帶著孩子夏天過去避暑。然而,令周女士沒有想到的是,交房日期拖了三次,等到好不容易接房了,各種問題接踵而至。

“2015年4年份準(zhǔn)備進(jìn)場裝修,發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間排水管被建筑垃圾堵塞,找了物管、建筑公司、開發(fā)公司,電話打了很多次,一個(gè)多月都沒辦法處理。”周女士說,據(jù)她了解,很多業(yè)主都面臨了這樣得問題,他們根本不敢裝修,房子也一直空起,都不敢進(jìn)去住了。

“現(xiàn)在想到這套房子就心里堵得慌。”周女士說,買的避暑房也不敢住,這兩年夏天,她都在石柱給父母孩子租的避暑房住。

記者了解到,周女士所買的項(xiàng)目在萬盛黑山谷5A風(fēng)景區(qū)南門和北門之間,開發(fā)商宣稱的是打造國際旅游度假區(qū),涵蓋37萬平米旅居地產(chǎn)、約80000方酒店群/商業(yè)地產(chǎn)和約4萬方的游樂設(shè)施。“僅從開發(fā)體量上上看,該項(xiàng)目實(shí)屬旅游地產(chǎn)巨擘項(xiàng)目。”業(yè)內(nèi)人士表示。

然而,幾年過去了,當(dāng)初的說好的旅游設(shè)施沒有了,甚至連已經(jīng)銷售的度假房都無法按時(shí)交房。另一業(yè)主接受采訪時(shí)吐槽,“買房的時(shí)候宣傳的項(xiàng)目是如深圳華僑城一樣的項(xiàng)目,宣傳什么風(fēng)洞、滑雪場、藥園等等,現(xiàn)在什么都沒有了,景區(qū)變成了雜草叢生無人打理的爛尾樓……”

一位接近該項(xiàng)目的知情人士透露,“前兩年該項(xiàng)目資金鏈就已經(jīng)斷裂,一直處于停擺狀態(tài),最終最大可能是當(dāng)?shù)卣?lsquo;接盤’。”

重慶旅游地產(chǎn)經(jīng)歷三個(gè)時(shí)代

事實(shí)上,以上旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的倒下并非個(gè)案。記者實(shí)地打探該區(qū)域了解到,此前還出現(xiàn)過“開發(fā)商退地”現(xiàn)象,即開發(fā)完一期就直接走人。

“供應(yīng)量的井噴,殺紅眼的價(jià)格都直接導(dǎo)致旅游地產(chǎn)停擺、退地現(xiàn)象出現(xiàn)。”重慶觀合房地產(chǎn)營銷顧問公司總經(jīng)理李晶表示,貴州一些區(qū)域的旅游地產(chǎn)價(jià)格在3000多元/平方米,而現(xiàn)在黑山谷的價(jià)格要貴1倍多。出行時(shí)間多1個(gè)小時(shí),價(jià)格卻便宜1倍以上,這自然會分流客戶。

正如他所言,據(jù)了解,重慶旅游地產(chǎn)僅在2014年的供應(yīng)量在100萬平方米以上,僅傳統(tǒng)熱門區(qū)域黑山谷的在售項(xiàng)目就高達(dá)20幾個(gè)。

一份數(shù)據(jù)也證明了這點(diǎn)。重慶正式發(fā)布《重慶市避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃(2014-2020)》(以下簡稱《規(guī)劃》),擬優(yōu)先集中打造8個(gè)片區(qū)、重點(diǎn)開發(fā)20個(gè)片區(qū)的避暑休閑地產(chǎn)梯度發(fā)展,到2020年新建避暑休閑地產(chǎn)57萬套、總建筑面積3000萬平方米。

“最近幾年里,重慶旅游地產(chǎn)經(jīng)歷著三個(gè)時(shí)代。”據(jù)李晶觀察,第一個(gè)階段是“產(chǎn)品時(shí)代”,做剛需旅游度假產(chǎn)品。數(shù)據(jù)顯示,根據(jù)業(yè)主使用旅游地產(chǎn)住宅的目的和時(shí)間,單次使用時(shí)間超過30天的自住型客群,如老人帶小孩避暑的,占比高達(dá)70.4%。由于自住型需求占了絕對大的比重,因此購買的旅游地呈現(xiàn)“剛需化”,客戶熱衷于購買建面30多平方米的小戶型;

第二個(gè)階段是“返租時(shí)代”:由于旅游地產(chǎn)的空置期相對較長,開發(fā)商為了促進(jìn)成交,紛紛在銷售時(shí)加入了“金融概念”,也就是我們常說的“售后返租”,每年固定返X%,打開百度一搜索就會彈出相關(guān)信息;

第三個(gè)階段則是“度假房+旅游地產(chǎn)”開發(fā)模式,即開發(fā)商在項(xiàng)目中興建了會所、商業(yè)街、娛樂設(shè)施等大型配套,同時(shí)加入觀光旅游等概念,企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)商上升為景區(qū)運(yùn)營商。

新模式背后的憂患

然而,第三個(gè)時(shí)代的運(yùn)營商身份卻對開發(fā)商有著更高要求,一旦哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,則有崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

無獨(dú)有偶。近日,黑山谷另一大型旅游地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人坦言,之前在開園運(yùn)營后的第一年時(shí)間里差一點(diǎn)就倒閉了。

在他看來,景區(qū)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更大,商業(yè)地產(chǎn)至少可以靠孕育幾年,隨著周邊入住率、人氣的提升而重生。但一旦景區(qū)打造出來后,在市場上沒有取得相應(yīng)回應(yīng),沒有人氣作為支持,那基本上就宣告死亡,甚至連調(diào)整的余地都幾乎沒有。

上海易 居智庫研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,“由于開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目以銷售回籠資金為主導(dǎo),而對旅游資源整理、配套的打造上所需要的人力物力更好,對開發(fā)商資金鏈有著更高的要求,但是如果人氣不足還是會導(dǎo)致這些配套設(shè)施虧損,沒有辦法實(shí)現(xiàn)租金收益,這對于中小投資者來說尤其后果嚴(yán)重。”

旅游地產(chǎn)開發(fā)路在何方?

究竟,旅游地產(chǎn)開發(fā)未來路在何方?

“因地制宜,打造自己項(xiàng)目的專屬IP尤為重要。”

仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略咨詢部總監(jiān)招錫祥接受采訪時(shí)總結(jié)表示,旅游地產(chǎn)未來的主要發(fā)展模式主要有三種,開發(fā)商可以根據(jù)自身項(xiàng)目的地理位置、地域特點(diǎn)、自然資源、歷史文化等條件和詳細(xì)精準(zhǔn)的前期規(guī)劃,選擇適合項(xiàng)目的發(fā)展模式。

模式一:資源+主題酒店

自然資源與主題化是兩個(gè)獨(dú)立的發(fā)展趨勢,同時(shí)又具有相互轉(zhuǎn)化的特征。主題度假形式主要目的是強(qiáng)化度假區(qū)的特色,增強(qiáng)度假項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。既體現(xiàn)在度假區(qū)的特色,又成為度假區(qū)旅游吸引物的主要內(nèi)容。

模式二:養(yǎng)生地產(chǎn)

據(jù)了解,中國旅游養(yǎng)生地產(chǎn)類型有:養(yǎng)生SPA會所、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生度假村、養(yǎng)生旅游社區(qū)或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等。旅游養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)需要通過策劃規(guī)劃把這些產(chǎn)品相互之間整合起來,形成區(qū)域組團(tuán)、項(xiàng)目成團(tuán)的結(jié)構(gòu),并設(shè)計(jì)出合理的空間布局,交通與游線,從而突出配套的特色化。

模式三:文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合

通過不同的文化類別,打造不同的主題文化,通過整理相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源,促使整個(gè)文化產(chǎn)業(yè)鏈上的資源最大化。比如上海迪斯尼,通過“文化地產(chǎn)”是文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)、運(yùn)營相結(jié)合為一體的綜合服務(wù)平臺,通過運(yùn)營使文化產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值最大化,同時(shí)使文化地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)增值是整個(gè)文化地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)作的核心。

買旅游地產(chǎn)注意事項(xiàng)

那么,購房者在選購旅游地產(chǎn)時(shí),應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢?

在易 居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,首先是要選高美譽(yù)度的知名品牌開發(fā)商。對旅游地產(chǎn)來說,知名品牌開發(fā)商的美譽(yù)度會有更大的優(yōu)勢。一般情況下,品牌開發(fā)商具有較強(qiáng)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)能力,且有足夠的資金作保證,在同樣的市場條件下,抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對較強(qiáng),風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也相對較低。

其次是要考慮空置和物業(yè)管理的問題。一般來說,除了打算買來做常住型的第二住所式公寓或別墅外,其他各種類型的旅游度假產(chǎn)品,受空間限制,在投資者無法入住的時(shí)間里,都存在相對較長時(shí)間的空置問題。因此,如何解決長期空置問題,所以,投資者除了必須重點(diǎn)考察項(xiàng)目所在的旅游市場發(fā)展前景,項(xiàng)目配套設(shè)施、物業(yè)的裝修程度外,更要注重考慮項(xiàng)目的運(yùn)營模式。

另外,在出手購房時(shí),還要先搞清楚該旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品特征,是商業(yè)性質(zhì)還是住宅性質(zhì),土地年限是多少。值得一提的是,在某些區(qū)域,有不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是既有住宅用地,又有商業(yè)用地,即使是有些住宅項(xiàng)目,也只有50年的產(chǎn)權(quán)。

上游財(cái)經(jīng)—重慶商報(bào)記者 鄧依依

責(zé)任編輯:肖舒

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