加拿大樓市的“隱形”買家：中國(guó)投資者最多

導(dǎo)讀

在外國(guó)人購房稅規(guī)定出臺(tái)后，據(jù)多家外媒報(bào)道，溫哥華當(dāng)?shù)氐闹薪楸硎痉慨a(chǎn)銷售銳減。這表明，當(dāng)?shù)卣o房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的舉措起到了立竿見影的效果。

如何緩解房?jī)r(jià)漲幅跑贏全球的局面？加拿大不列顛哥倫比亞?。ê?jiǎn)稱BC?。┙o出的答案是，開征“外國(guó)人購房稅”。

8月2日起，大溫哥華地區(qū)（簡(jiǎn)稱大溫地區(qū)）開始征收“外國(guó)人購房稅”。根據(jù)這項(xiàng)新政，外籍買家或外國(guó)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭彿繒r(shí)，需一次性加收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。當(dāng)?shù)卣Ｍ?，通過這一稅收政策抑制升溫過快的樓市。

在外國(guó)人購房稅規(guī)定出臺(tái)后，據(jù)多家外媒報(bào)道，溫哥華當(dāng)?shù)氐闹薪楸硎痉慨a(chǎn)銷售銳減。這表明，當(dāng)?shù)卣o房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的舉措起到了立竿見影的效果。

據(jù)加拿大當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，這項(xiàng)針對(duì)海外買家的調(diào)控政策和7月7日的一份針對(duì)性調(diào)查報(bào)告有關(guān)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱BC省政府官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，根據(jù)該省調(diào)查，在6月10日和7月14日的五周內(nèi)，該省內(nèi)一共發(fā)生了19383起住宅房產(chǎn)交易，其中外籍買家占到了1276起，也就是6.6%。不過，具體到大溫地區(qū)來看，在這五周內(nèi)，大溫地區(qū)的交易占該省的49.7%，其中外籍買家占比達(dá)73.3%。在這五周內(nèi)，外籍買家在該省的樓市投資了超過10億加元（約合人民幣52億元），其中大溫哥華地區(qū)的交易量達(dá)到了8.6億加元（約合人民幣44.5億）。

據(jù)彭博社報(bào)道，中國(guó)駐溫哥華總領(lǐng)事劉菲質(zhì)疑這項(xiàng)倉促出臺(tái)的措施是否具備合理性。劉菲表示，將高房?jī)r(jià)歸咎于外國(guó)尤其是中國(guó)的買家是沒有道理的。雖然中國(guó)買家在外國(guó)購房者中所占比例最大，但官方數(shù)據(jù)顯示，他們?cè)跍馗缛A地區(qū)的交易量中占比還不到3%。

溫哥華的中國(guó)買家

那么，在溫哥華的樓市中，到底有多少中國(guó)買家？

“從官方公布的數(shù)據(jù)來看，中國(guó)籍買家在加拿大的房產(chǎn)擁有率僅是個(gè)位數(shù)。但政府統(tǒng)計(jì)中對(duì)外國(guó)買家的定義是指沒有居住在加拿大的外國(guó)人。前面提到的3%應(yīng)該是那些和加拿大完全沒有關(guān)系的中國(guó)籍買家，他們買房為了投資或者度假。其實(shí)許多外國(guó)買家都是有當(dāng)?shù)仃P(guān)系的，比如取得了永久居留權(quán)或是工作簽證和留學(xué)生簽證，這樣你就不會(huì)被看作是非居民海外買家了。”加拿大最大的住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之一，Re/Max Holdings Inc.的一位前執(zhí)行副總裁對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2015年該地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司內(nèi)部的調(diào)查顯示，中國(guó)買家對(duì)溫哥華地區(qū)各類型住宅的擁有率達(dá)30%。

去年加拿大不列顛哥倫比亞大學(xué)兼職教授Andy Yan對(duì)溫哥華最昂貴的三個(gè)小區(qū)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)在2014年9月之后的半年內(nèi)出售的房產(chǎn)中，66%的買家是中國(guó)人。加拿大國(guó)民銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家Peter Routledge在今年3月份發(fā)布的一份報(bào)告中稱，2015年中國(guó)買家在溫哥華的房地產(chǎn)市場(chǎng)投入了127億加元（約合640億人民幣），占該城市總量的33%。他估計(jì)，在多倫多這個(gè)數(shù)字是90億加元，占總銷售量的14%。

BC省最大的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司麥當(dāng)勞地產(chǎn)集團(tuán)2014年在上海設(shè)立了加拿大房地產(chǎn)投資中心。該公司常駐上海的執(zhí)行董事Dan Scarrow向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，“自成立以來，我們已經(jīng)達(dá)成的交易達(dá)1億5千萬人民幣，還有3億人民幣的不能變更的交易（firm deal）。都是公寓期房，大多在大溫哥華地區(qū)，單套價(jià)格在70萬-80萬加幣（約合人民幣360萬-410萬元）。”Dan Scarrow稱，買家的目的各種各樣，有投資用的，有買給孩子留學(xué)用的，有移民后自住的，還有度假旅游用的。

“成功移民加拿大的中國(guó)人肯定會(huì)買房子。”正信聯(lián)合出國(guó)顧問公司中國(guó)區(qū)首席顧問王承宇對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

據(jù)王承宇介紹，正信聯(lián)合出國(guó)顧問在中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)兩年以來，成功操作了七八十個(gè)移民案例，這些客戶成功拿到楓葉卡（永久居住權(quán)）后，幾乎都在加拿大置辦了房產(chǎn)。“客戶大多是30-50歲，多是技術(shù)移民，語言能力也過關(guān)，可以說是中產(chǎn)階級(jí)，大多數(shù)想要去加拿大過壓力更小、品質(zhì)更高的生活。”王承宇說。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱加拿大政府網(wǎng)站公開數(shù)據(jù)庫發(fā)現(xiàn)，菲律賓、印度和中國(guó)長(zhǎng)期以來是加拿大移民的前三大來源國(guó)。自2012年起，截止至2016年第一季度，總計(jì)約有近10萬中國(guó)籍公民獲得了加拿大的永久居住權(quán)。

另據(jù)中新網(wǎng)報(bào)道，2014年底在加拿大就讀的留學(xué)生以中國(guó)留學(xué)生最多，高達(dá)11萬人，占加拿大全國(guó)留學(xué)生人口的三分之一，是第二位印度留學(xué)生人數(shù)的三倍。據(jù)中國(guó)與全球化智庫7月份發(fā)布的《2015中國(guó)海歸發(fā)展報(bào)告》顯示，留學(xué)加拿大的中國(guó)學(xué)生回國(guó)最少，原因是不少人留學(xué)的目的是為了移民。這些人都是加拿大樓市的“隱形”買家。

中國(guó)房企仍看好加拿大房市

隨著中國(guó)的個(gè)人買家海外置業(yè)的需求升溫，近年來也有不少中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開始開拓加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)。

綠地集團(tuán)曾在2014年斥資4億加幣（約合人民幣22億）收購了加拿大多倫多一個(gè)項(xiàng)目。綠地加拿大子公司在對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的書面回復(fù)中介紹道，綠地在2014年收購并啟動(dòng)多倫多君峯項(xiàng)目，該項(xiàng)目包含共920余套公寓，一家綠地自己持有的酒店及一座加拿大國(guó)家級(jí)戲劇博物館，目前此項(xiàng)目已經(jīng)完成了98%以上的銷售，項(xiàng)目大部分買家為加拿大本地居民。

對(duì)于國(guó)人“走出國(guó)門”的需求，綠地加拿大子公司表示，綠地對(duì)加拿大的投資所考慮到的目標(biāo)客戶既包含了加拿大本地居民的居住和投資需求，也包括了一部分中國(guó)人對(duì)海外資產(chǎn)配置的需求，其中一大部分是為了給在加拿大留學(xué)、工作的子女準(zhǔn)備的。

綠地方面還表示，深耕多倫多的同時(shí)，也會(huì)緊密關(guān)注其他加拿大城市的市場(chǎng)和政策變化，考慮合適的投資機(jī)會(huì)。

當(dāng)代置業(yè)早在2012年便在溫哥華開發(fā)建設(shè)其位于英屬哥倫比亞大學(xué)校園內(nèi)的玉MOMA樓盤，該樓盤于2014年落成，目標(biāo)客戶是為子女留學(xué)置業(yè)或者投資的中國(guó)客戶。

當(dāng)代置業(yè)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前該樓盤已經(jīng)售罄，正在溫哥華尋找合適的地塊，打算繼續(xù)開發(fā)樓盤。

關(guān)于大溫地區(qū)的外國(guó)人購房新政，當(dāng)代集團(tuán)表示，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的影響很大。

“長(zhǎng)期要看未來的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。中國(guó)人海外置業(yè)的需求很旺，所以，仍然看好加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)。”當(dāng)代集團(tuán)回應(yīng)稱。

利好消息：

移民政策有望放寬

中長(zhǎng)期來看，有個(gè)政策對(duì)加拿大樓市有提振作用。

加拿大自由黨政府準(zhǔn)備在今年秋天提出為期3年的新移民政策，以扭轉(zhuǎn)加拿大保守黨過去10年逐步緊縮移民配額的政策，重新開始廣納移民。加拿大移民部長(zhǎng)麥家廉（John McCallum）表示，希望通過增收30萬移民，來應(yīng)對(duì)人口老化和勞工短缺問題。

麥家廉8月在訪問中國(guó)時(shí)向媒體表示，自由黨政府正試圖履行其競(jìng)選承諾，改革移民系統(tǒng)即是其中的重要一項(xiàng)內(nèi)容，并表示歡迎更多中國(guó)人去加拿大學(xué)習(xí)、旅游和工作。

加拿大移民、難民和公民部（簡(jiǎn)稱移民局）郵件回復(fù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，“我們的國(guó)家要如何通過移民制度來繼續(xù)成長(zhǎng)？加拿大政府正在就上述問題征詢公民的想法。移民局將會(huì)檢討從公民方面收到的反饋，來指導(dǎo)加拿大未來幾年移民計(jì)劃的方案。加拿大政府將在今年11月份提出新移民計(jì)劃。”

“放寬移民對(duì)加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)是利好消息，要知道加拿大接收的移民主要是技術(shù)移民，他們有購房的需求和實(shí)力。”前述不愿具名的Re/Max Holdings Inc.的前執(zhí)行副總裁說。