老賴名下唯一的房產(chǎn),被人以離奇的“超低價(jià)”出售。一套廈門(mén)島內(nèi)的房產(chǎn),市場(chǎng)價(jià)高達(dá)上百萬(wàn)元,卻以55萬(wàn)元的低價(jià)轉(zhuǎn)讓,成交單價(jià)僅每平方米8100多元。
這套房產(chǎn)被低價(jià)轉(zhuǎn)讓后,老賴名下再也沒(méi)有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)了。這種情況下,討不到錢(qián)的債主能否起訴撤銷(xiāo)交易追回房產(chǎn)?近日,湖里區(qū)法院開(kāi)庭審理了這樣一起官司。
據(jù)悉,被告趙某因在一起交通事故中,駕車(chē)撞傷了受害人吳先生,被判賠償13萬(wàn)多元,但趙某拖欠9萬(wàn)余元賠償款始終未還,而吳先生在申請(qǐng)執(zhí)行時(shí),卻發(fā)現(xiàn)對(duì)方房產(chǎn)被低價(jià)轉(zhuǎn)讓。
這一套房產(chǎn)是趙某名下唯一的財(cái)產(chǎn),該房產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓后,趙某名下無(wú)房產(chǎn)、銀行存款等可供執(zhí)行。這種情況下,原告吳先生根本討不到錢(qián)。
怪事:老賴唯一房產(chǎn),離奇低價(jià)出售
吳先生是一名外來(lái)工,之前在一起交通事故中被趙某撞傷。吳先生受傷后,趙某被判賠償13萬(wàn)多元,但是至今仍有9萬(wàn)余元賠償款未執(zhí)行到位。
在執(zhí)行過(guò)程中,吳先生得知被執(zhí)行人趙某將其名下的一套房屋以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的55萬(wàn)元出售給小林,又拒不履行賠償義務(wù),該行為損害了原告的債權(quán)。
經(jīng)查,趙某先是與老劉簽了一份《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》,后又簽了一份《委托書(shū)》,委托公證后,老劉有權(quán)出售上述房屋,也有權(quán)與房屋買(mǎi)受人商定房產(chǎn)交易價(jià)格等,甚至還能代簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
不久后,老劉“代理”趙某賣(mài)房,他代趙某與小林簽訂了一份《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》,約定將坐落于湖里區(qū)竹坑路的房產(chǎn)出售給小林,成交總價(jià)為55萬(wàn)元。這套房產(chǎn)為兩居室,面積共計(jì)67平方米。
在這份協(xié)議中,老劉作為趙某的代理人于該協(xié)議“出賣(mài)人”處簽名。雙方還約定,于2015年1月15日前辦理交易過(guò)戶登記手續(xù)。
隨后,雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。現(xiàn)在,房產(chǎn)的登記權(quán)利人為小林。
焦點(diǎn):低價(jià)出售房產(chǎn),房子能否追回?
近日,原告吳先生為此將趙某和購(gòu)房人小林一起告上法庭,他請(qǐng)求法院判令:撤銷(xiāo)趙某與小林簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,將該房屋恢復(fù)登記至趙某名下。
原告吳先生說(shuō),只要產(chǎn)權(quán)恢復(fù)到趙某名下,他就可以向法院申請(qǐng)執(zhí)行,趙某名下有財(cái)產(chǎn)可執(zhí)行,吳先生就能拿到賠償了。“我的房子確實(shí)被低價(jià)出售了,不過(guò)我也是事后才知道的!”針對(duì)起訴,被告趙某答辯說(shuō),他為償還銀行的貸款向老劉借款30萬(wàn)元。雙方簽訂了借款協(xié)議和抵押合同,趙某將其名下房屋抵押給老劉作為擔(dān)保,不料對(duì)方竟會(huì)低價(jià)賣(mài)掉自己的房產(chǎn)。事后,趙某方知老劉將該房屋低價(jià)出售給小林。“我是合法購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的。”被告小林則答辯稱,自己系從老劉處購(gòu)買(mǎi)涉訟房屋,并且已一次性付清購(gòu)房款,交易時(shí)并不清楚老劉與趙某之間存在糾紛。小林認(rèn)為,房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶,自己已經(jīng)是涉訟房屋的合法產(chǎn)權(quán)人,因此不同意撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
判決:低價(jià)不合常理,應(yīng)當(dāng)返還房產(chǎn)
法官調(diào)查發(fā)現(xiàn),小林的答辯前后自相矛盾。他先是說(shuō),自己路過(guò)一家中介公司,旁邊牌子寫(xiě)著案涉房產(chǎn)的聯(lián)系人是老劉,遂電話聯(lián)系老劉,并于2015年3月支付50萬(wàn)元購(gòu)房款。不過(guò),后來(lái),小林又承認(rèn)此前所作陳述不實(shí),還說(shuō)自己是在與老劉聊天時(shí)得知案涉房產(chǎn)要出售,遂于2015年4月支付購(gòu)房款。
有趣的是,庭審期間,小林和老劉都承認(rèn),他們二人其實(shí)是“表兄弟關(guān)系”。
近日,湖里區(qū)法院作出一審判決,判令撤銷(xiāo)老劉以被告趙某名義與被告小林簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》和《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》,并要求將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至趙某名下。
法官指出,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn),對(duì)債權(quán)人造成損害,并且受讓人知道該情形的,債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)債務(wù)人的行為。合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還。
法官說(shuō)法
存三大疑點(diǎn)合同應(yīng)撤銷(xiāo)
1.成交房?jī)r(jià)超低?
法官分析說(shuō),經(jīng)查,趙某與老劉簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》上的落款日期應(yīng)為倒簽的日期。該協(xié)議約定的交易價(jià)格明顯低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。本案中,雙方系名為買(mǎi)賣(mài)、實(shí)為擔(dān)保。這樣的做法不符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式。因此,趙某與老劉之間不存在買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的真實(shí)合意,雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立。
2.說(shuō)法自相矛盾?
訴訟中,小林對(duì)購(gòu)買(mǎi)案涉房產(chǎn)經(jīng)過(guò)的陳述前后矛盾,他與老劉約定付款期限為房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶3個(gè)月以后,也不符合房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中以現(xiàn)金結(jié)算的交易習(xí)慣。另外,購(gòu)房款是怎么支付的也存在疑點(diǎn),老劉及小林對(duì)此均無(wú)合理解釋,行為目的存疑。
3.賣(mài)房不用交房?
此外,案涉房產(chǎn)至今仍由趙某占有和使用,老劉或小林都未向趙某提出交房要求,這也不合常理。
基于以上種種不正常行為表現(xiàn),使法院有理由確信老劉與小林之間為虛假房產(chǎn)交易的事實(shí)存在高度可能性。所以法院判決認(rèn)定,老劉與小林串通,利用持有的《委托書(shū)》,以趙某的名義,低價(jià)將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給小林,該行為直接導(dǎo)致趙某的責(zé)任財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少,進(jìn)而損害其他債權(quán)人的合法權(quán)益。因此,債權(quán)人吳先生請(qǐng)求撤銷(xiāo)上述房屋買(mǎi)賣(mài)行為,有事實(shí)和法律依據(jù)。
責(zé)任編輯:陳錦娜
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