工業(yè)項目建設如何審批、監(jiān)管？福州出臺新政

工業(yè)建筑高度原則上不超過50米，宿舍建筑層高不大于3.6米，嚴禁建設成套住宅、賓館酒店等非生產性配套設施……工業(yè)項目建設如何審批、監(jiān)管？9日，福州市人民政府網站公布實施意見！

詳情如下↓

福州市人民政府辦公廳關于進一步規(guī)范工業(yè)項目建設審批和監(jiān)管的實施意見

榕政辦〔2022〕36號

各縣（市）區(qū)人民政府、高新區(qū)管委會，市直有關單位，各工業(yè)園區(qū)管委會：

為進一步規(guī)范和完善我市四城區(qū)工業(yè)園區(qū)范圍內工業(yè)項目建設審批，強化批后監(jiān)管，結合《福州市人民政府辦公廳關于進一步規(guī)范工業(yè)用地增容標準認定審批機制的實施意見》（榕政辦〔2020〕2號）及《福州市人民政府辦公廳關于工業(yè)用地增容標準認定審批機制的補充意見》（榕政辦〔2020〕88號），經市政府研究同意，現提出以下意見：

一、準入審查

園區(qū)管委會對提升改造項目申請進行審查，經審查，項目存在違法建設、擅自改變土地用途和建筑使用功能等違法違規(guī)行為的，屬地區(qū)政府會同園區(qū)管委會監(jiān)督企業(yè)依法依規(guī)整改到位后，由園區(qū)管委會結合提升改造項目的產業(yè)類型、稅收、投資強度等要求，提出初審意見報屬地政府研究。

項目通過準入審查后，園區(qū)管委會負責全程代辦項目用地、規(guī)劃審批報建手續(xù)。

二、方案管控

（一）建筑功能

嚴禁在工業(yè)項目用地上建設用途為成套住宅、賓館酒店、培訓中心、專家樓、招待所等非生產性配套設施。

（二）建筑設計

1.間距：工業(yè)建筑之間的間距按其廠房類型滿足消防防火間距；工業(yè)建筑對外（含工業(yè)項目配套建設的辦公、宿舍）間距仍應滿足技術規(guī)定要求。

2.工業(yè)建筑（含廠房、倉庫）平面布局不得采用住宅套型，不得設置飄窗及陽臺，不得設置廚房等居住空間；衛(wèi)生間、茶水間及各類井道必須集中設置，不得預留可作為住宅用途排水、排污、排煙及燃氣等管道及非集中設置的衛(wèi)生間沉池。

3.工業(yè)建筑主要柱距應不小于8米，建筑層高應不低于4.5米，并且不得在每層中部預留結構梁，當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算（特殊工藝流程需要的除外）；工業(yè)建筑應設置貨梯，在滿足設計規(guī)范的前提下，樓梯、電梯（貨梯）宜集中靠四周墻體設置。

4.工業(yè)建筑（含廠房、倉庫）應結合產業(yè)及項目實際需求在設計時統籌考慮建筑荷載，荷載應滿足相關工業(yè)建筑設計規(guī)范要求并通過施工圖審查。

5.工業(yè)建筑高度原則上不超過50米，建筑系數應不低于40%，建筑系數=（建筑物占地面積+構筑物占地面積+堆場用地面積）÷總用地面積。

（三）綠地率

工業(yè)項目綠地率應按不低于15%且不高于20%控制，產生有害氣體及污染的工業(yè)項目綠地率按國家有關規(guī)定執(zhí)行。

（四）行政辦公及生活服務配套設施

1.將工業(yè)項目所需的行政辦公及生活服務配套設施用地面積占工業(yè)項目總用地面積比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限由15%提高至30%，提高部分全部用于建設宿舍型保障性租賃住房。配套辦公、宿舍原則上應按使用功能獨立集中設置。

2.宿舍建筑層高不小于2.8米且不大于3.6米，宿舍建筑公共部分的門廳、大堂、內廊等空間在設計時不受上述層高限制。宿舍不得設置成套住宅，不得設置廚房，不得預留燃氣管道，可結合實際需求設置必要的操作間。

3.宿舍套型建筑面積30平方米（含公攤）以下的占比不小于80%，最大套型建筑面積不得大于45平方米（含公攤）。

（五）停車設置

鼓勵開發(fā)工業(yè)項目地下空間，地面不宜設置小型汽車停車位，具體汽車數量結合設計方案確定。

（六）預制率裝配率

提升改造項目供地和首次核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》時間均早于2017年的，建設主管部門不作預制裝配率要求。

三、全程監(jiān)管

（一）土地出讓合同監(jiān)管

1.工業(yè)用地原則上不得分割轉讓，但下列兩種情形除外：

（1）園區(qū)內存量工業(yè)用地收儲后公開出讓的，項目建成（以辦理不動產權登記為準）后，允許按棟分割出售。在土地出讓前，屬地區(qū)政府應會同園區(qū)管委會明確銷售對象的準入條件（包括但不限于產業(yè)類型、稅收貢獻），經市政府批準后一并納入出讓方案，出讓后寫入出讓合同。工業(yè)用地的辦公、生活服務等配套用房不得出售，由競得人自持。

競得人按棟銷售時，受讓企業(yè)應經屬地區(qū)政府會同園區(qū)管委會審核同意，并在簽訂銷售協議的同時，與園區(qū)同步簽訂履約監(jiān)管協議，約定經濟貢獻要求。受讓企業(yè)持銷售協議、監(jiān)管協議等材料辦理產權登記。

（2）園區(qū)外收儲的工業(yè)企業(yè)以實物安置的，在符合園區(qū)準入條件的前提下，鼓勵集中安置。多家工業(yè)企業(yè)集中安置于同一宗工業(yè)用地的，建成后按各自安置面積，分別辦理不動產權登記。再次處置時，應按安置面積整體處置。

我市已出臺的涉及工業(yè)用地分割轉讓、登記相關政策與本意見不一致的，以本意見為準。

2.市自然資源和規(guī)劃局負責監(jiān)管土地出讓合同履約情況，重點對項目開發(fā)建設過程中，企業(yè)繳納土地出讓金、項目開竣工、土地用途等約定事項進行監(jiān)管。

（二）履約監(jiān)管協議監(jiān)管。企業(yè)在簽訂土地出讓合同時，與項目屬地區(qū)政府同步簽訂履約監(jiān)管協議。屬地區(qū)政府（園區(qū)管委會）負責履約監(jiān)管協議監(jiān)管，重點審查項目稅收貢獻、土地用途和建筑使用功能，稅收未達到要求的，企業(yè)應當以現金補足，催繳6個月后仍未補足的，以增容部分的房產抵償（按重置成本折算建筑面積），園區(qū)管委會指定受讓單位接收，引進符合準入條件的企業(yè)生產經營，上述事宜在協議中事先約定。稅收貢獻（指企業(yè)所得稅和增值稅，以稅務部門認定為準）及考核年限按以下標準執(zhí)行。

1.稅收貢獻

（1）新出讓用地、市政府批準項目提升改造上一年度企業(yè)稅收貢獻高于單位建筑面積600元/平方米的項目，按項目總計容建筑面積核算稅收貢獻，單位建筑面積的年稅收不低于600元/平方米。

（2）其他提升改造項目，按原審批建筑面積和新增計容建筑面積分別核算稅收貢獻，總稅收貢獻為上述兩部分面積稅收貢獻之和。原審批建筑面積的年稅收貢獻，按既有標準執(zhí)行，無標準的以市政府批準項目提升改造的上一年度企業(yè)的稅收貢獻為基數計算；新增計容建筑面積的年稅收貢獻，按單位建筑面積不低于600元/平方米計算。

2.考核年限。項目竣工后第二年起連續(xù)監(jiān)管6年，前三年為達產期，可按三年累計的稅收要求整體考核。項目達產后，所在區(qū)政府按年度考核項目的稅收貢獻。

（三）項目施工審查監(jiān)管。施工圖審查機構應將工業(yè)建筑荷載要求納入圖審內容，對施工圖設計文件嚴格審查，不得違規(guī)增設結構梁。建設主管部門應加強對項目設計單位、施工圖審查機構、施工單位和監(jiān)理單位的監(jiān)督檢查，依法對擅自修改設計方案、不按施工圖施工等違法違規(guī)行為進行查處。

（四）市區(qū)兩級聯動監(jiān)管。一是日常監(jiān)督檢查。屬地區(qū)政府牽頭，指導園區(qū)管委會履行日常監(jiān)管職責，重點監(jiān)管產業(yè)類別、投資強度、土地用途和建筑使用功能、稅收貢獻、環(huán)保等事宜，對監(jiān)管中發(fā)現的問題，督促企業(yè)整改到位，并將問題及整改情況報送市直相關部門。二是年度聯合檢查。市自然資源和規(guī)劃局會同屬地區(qū)政府、市工信局、市發(fā)改委、市城管委等部門，對出讓合同和履約監(jiān)管協議的履約情況，開展年度檢查，直至履約期限屆滿，檢查采取普查或抽查方式，對檢查中發(fā)現的問題，屬地區(qū)政府落實監(jiān)管主體責任，督促企業(yè)整改到位。

四、其他事項

（一）本意見適用于福州市四城區(qū)工業(yè)園區(qū)內新出讓工業(yè)用地和存量工業(yè)用地提升改造項目，其他縣（市）區(qū)、高新區(qū)可結合實際參照執(zhí)行。

（二）本意見自印發(fā)之日起實施，有效期三年，榕政辦〔2020〕2號和榕政辦〔2020〕88號文件與本意見不一致的，按本意見執(zhí)行。

（三）本意見實施前已取得總平面批復意見的項目，在本意見實施之日起1年內核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》的，可繼續(xù)沿用原增容審批機制辦理相關手續(xù)；本意見實施之日起滿1年仍未核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》的，應按本意見辦理相關手續(xù)。

福州市人民政府辦公廳

2022年3月4日