泰禾集團(tuán)巨債壓頂 逆市并購狂賭規(guī)模9個月負(fù)債升五成

九個月負(fù)債額勁升五成 冬日里泰禾集團(tuán)逆市并購狂賭規(guī)模

這家閩派著名房企資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升已至85.48%，而曾經(jīng)寄予厚望的金融板塊隨著從表內(nèi)轉(zhuǎn)向表外也變得撲朔迷離

當(dāng)51家金融機(jī)構(gòu)和20余家著名房企負(fù)責(zé)人，11月20日破天荒同時出現(xiàn)在北京金融街富凱大廈—中國證監(jiān)會所在地時，一股刺骨涼意撲面而來。“中國房地產(chǎn)行業(yè)已到了危險關(guān)頭”，萬科董事長郁亮于第二日的公開表態(tài)，進(jìn)一步加深了外界的憂慮。

然而，回歸住宅屬性，進(jìn)一步降低杠桿，上述理念未見得能在此時此刻得到所有人的認(rèn)同，特別是那些尚位列行業(yè)次級方陣中的企業(yè)。比如，發(fā)跡于東南一隅素以做派彪悍著稱的閩系代表泰禾集團(tuán)。

結(jié)果是，盡管營業(yè)收入仍維持著30%以上的增長，但沉重的債務(wù)對公司資金面也形成巨大壓力。事實上在居高不下的負(fù)債率面前，泰禾集團(tuán)償債能力令人擔(dān)憂，公司貨幣資金與短期負(fù)債之間存在著大額缺口。在政策趨緊的情況下，其未來盈利能力難言樂觀。

房地產(chǎn)面臨變局，金融業(yè)務(wù)也沒有多大起色。早在2015年，泰禾集團(tuán)確立了“以房地產(chǎn)為核心，以金融和投資為兩翼”的“一核兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，嘗試探索金融和投資領(lǐng)域的發(fā)展機(jī)會，但至今業(yè)績平平。今年，泰禾集團(tuán)將旗下金融板塊子公司泰禾金控（即泰禾金控（平潭）集團(tuán)有限公司）由表內(nèi)轉(zhuǎn)向表外。

嚴(yán)冬之下，泰禾集團(tuán)正在經(jīng)受嚴(yán)峻考驗。

盈利能力下降

泰禾集團(tuán)主要從事住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，主要產(chǎn)品包括泰禾“院子”、“大院”系列為核心品牌的高端住宅地產(chǎn)，以及以“泰禾廣場”“泰禾新天地”“中央廣場”為核心品牌的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。該公司扎根于福建，近年逐漸躋身一線及熱點(diǎn)二線省會城市。

在克而瑞聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2017前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜中，泰禾集團(tuán)的銷售金額排名第27，銷售面積排名第46。今年前三季度，泰禾集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入159.84億元，在A股上市房企中排第12位，同比增長39.73%。在一眾房企營收規(guī)模下滑的情況下，泰禾集團(tuán)保持如此增速著實打眼。

不過，其利潤的增速則要遜色得多。標(biāo)點(diǎn)財經(jīng)研究員注意到，該公司前三季度營業(yè)利潤增幅只有6.4%，主要是一季度大幅下滑所致。今年1-3月，泰禾集團(tuán)營業(yè)總收入同比增長24.51%，營業(yè)總成本增長30.82%，營業(yè)利潤同比下降了近24%。實際上，泰禾集團(tuán)房地產(chǎn)產(chǎn)品的毛利率在下降，其半年報顯示，上半年房地產(chǎn)產(chǎn)品毛利率為26.01%，較上年同期下降0.63個百分點(diǎn)。

最終，泰禾集團(tuán)前三季度歸屬于母公司所有者的凈利潤為14.29億元，同比增幅為17.71%，不及營收增幅的一半。同時，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率較去年同期降1.15個百分點(diǎn)至7.68%。

巨額債務(wù)壓頂

比業(yè)績更為引人注意的，是泰禾集團(tuán)的大舉擴(kuò)張。

前幾年，泰禾集團(tuán)以“黑馬”的姿態(tài)攻城略地，頻頻拿高價拿地，一度被稱為“地王專業(yè)戶”。如今，為規(guī)避土地市場過熱的風(fēng)險，泰禾集團(tuán)表現(xiàn)得相對收斂，轉(zhuǎn)入以并購的方式進(jìn)行擴(kuò)張。僅今年上半年，泰禾集團(tuán)便通過并購的方式獲得太原晉陽湖項目、南昌御湖半山項目、濟(jì)南院子、杭州野風(fēng)山項目等10個項目，同時因收購股權(quán)新增合并子公司13家。進(jìn)入三季度，泰禾集團(tuán)繼續(xù)新增并購了南京句容項目、廣州增城項目、北京僑禧、閩侯金水湖等項目。

頻繁的并購需要大量資金。泰禾集團(tuán)前三季度投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流出額高達(dá)335.06億元，但經(jīng)營活動未能為其提供充足的“彈藥”，反而呈“失血”的狀態(tài)。該公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流自2011年起呈持續(xù)凈流出之勢，2016年凈流出101.41億元，今年前三季度凈流出64.03億元。泰禾集團(tuán)必須通過籌資來滿足其對資金的渴求，今年1-9月，該公司籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入額為431.7億元，比2015年、2016年之和還要高出近四成。

2016年5月，泰禾集團(tuán)籌劃非公開發(fā)行股票事宜，擬募資98億元（后調(diào)減至70億元），用于北京大興中央廣場（泰禾嘉信）項目、北京西局西府大院項目、北京昌平南邵項目、深圳尖崗山項目。但至今該定增方案仍未得以實施，泰禾集團(tuán)只能轉(zhuǎn)向公司債、中票等成本更高的融資渠道。從半年報可以看到，期內(nèi)泰禾集團(tuán)融資渠道包括銀行貸款、非銀行貸款、公司債、中票（3-5年），綜合融資成本為7.67%。截至2017年10月31日，泰禾集團(tuán)借款余額為1263.69億元，當(dāng)年公司累計新增借款510.43億元，累計新增借款占2016年末凈資產(chǎn)的比例為235%。

近年來泰禾集團(tuán)的負(fù)債規(guī)?？芍^急劇攀升，負(fù)債總額由2015年末的677.13億元快速增加至今年三季度末的1569.28億元，僅今年三個季度便上升了54.38%。該公司資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)高企，2015年末、2016年末分別為79.87%、82.40%，到今年三季度末升至85.48%。

巨額債務(wù)令泰禾集團(tuán)承受重壓。截至三季度末，泰禾集團(tuán)短期借款余額為263.09億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債余額為101.76億元，二者合計形成的短期負(fù)債達(dá)364.85億元。而期末貨幣資金只有156.68億元，僅相當(dāng)于短期負(fù)債規(guī)模的43%左右，二者之間的缺口達(dá)208.17億元。

金融夢難圓

頗值得玩味的是，在10月份，泰禾集團(tuán)頻頻收購的同時，清倉了所持的東興證券股票。泰禾集團(tuán)在10月27日發(fā)布公告稱，10月26日公司通過大宗交易方式出售公司持有的東興證券股票3400萬股，占東興證券總股本的1.23%，成交金額合計5.62億元。在此之前，泰禾集團(tuán)持有東興證券3400萬股，為東興證券的第九大股東。

出清東興證券，一方面可以補(bǔ)充“糧草”，另一方面利于業(yè)績增厚。經(jīng)初步測算，扣除成本及相關(guān)稅費(fèi)后，此次出售東興證券股票獲得投資收益約4.2億元，預(yù)計將增加公司2017年度凈利潤約3.1億元。

泰禾集團(tuán)作出的另一影響業(yè)績的舉措是將泰禾金控由表內(nèi)轉(zhuǎn)為表外。今年，泰禾集團(tuán)將持有的泰禾金控2%股權(quán)作價5017.21 萬元轉(zhuǎn)讓予控股股東泰禾投資。轉(zhuǎn)讓完成后，泰禾投資持股 51%，泰禾集團(tuán)持股 49%，泰禾集團(tuán)不再將泰禾金控納入合并報表范圍之內(nèi)。

泰禾金控由泰禾集團(tuán)與泰禾投資于2015年5月共同設(shè)立，初期注冊資本為10億元，泰禾集團(tuán)占股80%，泰禾投資占股20%。同年12月，泰禾集團(tuán)和泰禾投資共同出資15億元向泰禾金控進(jìn)行增資，其中泰禾集團(tuán)出資4.75億元，泰禾投資出資10.25億元。增資完成后，泰禾金控注冊資本為25億元，泰禾集團(tuán)持股 51%，泰禾投資持股 49%。

泰禾集團(tuán)將金融視作繼地產(chǎn)主業(yè)后的重要利潤增長點(diǎn)。泰禾金控成立于泰禾集團(tuán)提出“一核兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略之時，是泰禾集團(tuán)金融板塊的一個重要組成部分。然而泰禾金控的業(yè)績并不理想：2015年凈利潤為-113.42萬元；2016年扭虧為盈，凈利潤為969.45萬元；到了2017年，1-4月凈利潤僅4.38萬元。

從某種程度上來說，董事長黃其森的金融夢想實現(xiàn)起來并不太順利。黃其森曾供職于建設(shè)銀行福建省分行，在這位金融系統(tǒng)出身的董事長的帶領(lǐng)下，認(rèn)為“不懂金融，就做不好房地產(chǎn)”的泰禾集團(tuán)在金融領(lǐng)域積極布局，較早前就入股了東興證券、福建海峽銀行、福州農(nóng)商銀行。2015年，泰禾集團(tuán)聯(lián)手福建省能源集團(tuán)有限責(zé)任公司、七匹狼等發(fā)起設(shè)立海峽人壽，但至今仍未傳來獲批消息。后來，泰禾集團(tuán)繞道香港接盤了大新人壽。

在銀行領(lǐng)域，2016年9月19日，泰禾集團(tuán)披露下屬子公司福州中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬與永輝超市等發(fā)起設(shè)立福建華通銀行，但僅一個多月后的10月28日，泰禾集團(tuán)便宣布退出發(fā)起設(shè)立福建華通銀行事宜。