在建未交付的房產(chǎn)也能司法拍賣？

近日，在某司法拍賣平臺上，一套中國鐵建江南國際城的建筑面積為87.64平方米的房子，以269萬元的價(jià)格拍賣成功。

在今年這股法拍房熱潮下，這樣的價(jià)格并不算稀奇，但這套拍賣房卻仍然引起了眾多網(wǎng)友的關(guān)注——因?yàn)榻蠂H城，是個還在建設(shè)中的住宅小區(qū)。

有網(wǎng)友驚呼：“這樣也行？未交付的房子也能拍賣？”

來報(bào)名競拍的人想實(shí)地勘查時被告知尚未交付

中國鐵建江南國際城位于杭州蕭山區(qū)北干街道。根據(jù)網(wǎng)上公開資料顯示，江南國際城于2015年開盤，預(yù)計(jì)將于今年12月31日交付。該樓盤目前建筑主體已經(jīng)基本完工，但仍有許多收尾工作待實(shí)施。

這套江南國際城的法拍房，其介紹中就明確說明了“該房屋尚未交付，仍在建”。

來拍網(wǎng)是目前杭州最主要的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣輔助機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)這套拍賣房的拍前咨詢和過戶、貸款等相關(guān)事宜。其法院服務(wù)部主管王路告訴錢報(bào)記者，這套法拍房源掛出來后，報(bào)名咨詢的人還挺多的。不過有些客戶可能沒有認(rèn)真看拍賣公告，就來咨詢并提出想實(shí)地勘查一下房源的時候，被告知這套房源因?yàn)槲唇桓抖鴽]有實(shí)景房可看，有些客戶打了退堂鼓。不過最后還是有18人報(bào)名參拍。

王路說，這幾年自己接觸過成百上千套法拍房，原房主一直拖著未去辦房產(chǎn)證的房源不少，但是像這樣還在建未交付的法拍房，他也是第一次碰到。“不過法律上確實(shí)也沒有明文規(guī)定在建未交付的房產(chǎn)不能拍賣。”

負(fù)責(zé)這套法拍房拍賣的蕭山區(qū)人民法院高法官說，這套房產(chǎn)是執(zhí)行庭移交過來的，相關(guān)程序應(yīng)該都沒有問題。

江南國際城所在的地段如今是杭州樓市的熱門板塊之一，這套法拍房經(jīng)過89輪競價(jià)，最后以均價(jià)約3萬元/m2的價(jià)格成交。買受人是一位省內(nèi)非杭州戶籍人士。

但對買受人來說，拍下這套房子，其實(shí)還是存在不少風(fēng)險(xiǎn)的。

首先，因?yàn)檫@套房子未交付，也就意味著原房主本身并未取得房產(chǎn)證，而按照規(guī)定，拍賣房是不能直接過戶的，因此這套房子存在二次過戶的情況，待房子交付時，需要繳納的稅費(fèi)包括兩次契稅和一次增值稅，以及還需要繳納物業(yè)維修基金等費(fèi)用，實(shí)際成本并不低。

而且這套法拍房的風(fēng)險(xiǎn)還在于，原購房者涉刑事案件，目前在外省刑事羈押。也就是說，拍賣成交后法院依法出具拍賣確權(quán)裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書、成交確認(rèn)書，因原購房者在外省刑事羈押，在辦理產(chǎn)權(quán)過程中尚需要的預(yù)售發(fā)票、合同、初始登記等相關(guān)材料，都由買受人自行負(fù)責(zé)，如因資料不全導(dǎo)致無法過戶，風(fēng)險(xiǎn)由買受人自負(fù)。

哪些房產(chǎn)不能拍賣

有兩個主要法規(guī)可依

很多人好奇的是，那么究竟哪些房產(chǎn)可以拍賣，而哪些房產(chǎn)是不能拍賣的？

根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》，其中對于“拍賣標(biāo)的”的規(guī)定，主要有：

1、拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

2、法律、行政法規(guī)禁止買賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不得作為拍賣標(biāo)的。

3、依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在拍賣前，應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù)。比如委托拍賣的文物，在拍賣前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)拍賣人住所地的文物行政管理部門依法鑒定、許可。

4、國家行政機(jī)關(guān)依法沒收的物品，充抵稅款、罰款的物品和其他物品，按照國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)委托拍賣的，由財(cái)產(chǎn)所在地的省、自治區(qū)、直轄市的人民政府和設(shè)區(qū)的市的人民政府指定的拍賣人進(jìn)行拍賣。

一位資深律師表示，一般來說，拍賣標(biāo)的物必須符合自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性、法律屬性三方面的條件。具體到法拍房，首先擬強(qiáng)制拍賣的標(biāo)的物必須無流通障礙，符合《中華人民共和國拍賣法》的相關(guān)規(guī)定；并且不能違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條、第三十九條規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓和不具備轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)等。其次，拍賣標(biāo)的物必須無權(quán)利瑕疵，人民法院委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣的必須權(quán)屬明確，是被執(zhí)行人或相關(guān)義務(wù)人的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利，防止拍賣他人財(cái)產(chǎn)、非法財(cái)產(chǎn)、爭議財(cái)產(chǎn)情況的發(fā)生。

像江南國際城這套房子，開發(fā)商已領(lǐng)出預(yù)售證，購房者已簽購房合同，其權(quán)屬已經(jīng)非常清晰，因此不存在權(quán)利瑕疵，可以拍賣。

這也引發(fā)了網(wǎng)友們的另一個疑問：今年出讓的地塊中有不少規(guī)定了開發(fā)商的自持比例，那么，這些自持部分是否也可以在建設(shè)過程中通過操作，以司法拍賣的方式將這部分自持產(chǎn)權(quán)賣掉呢？

對此，高法官認(rèn)為，對于開發(fā)商的自持產(chǎn)權(quán)，存在法律界定的問題，一般來說是明確不能過戶的。

另一位法律界人士也認(rèn)為，首先，杭州規(guī)定“開發(fā)商自持商品房不得銷售或轉(zhuǎn)讓”，這意味著對于自持物業(yè)，開發(fā)商是拿不到預(yù)售證的，而且自持物業(yè)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中不具備轉(zhuǎn)讓條件的房產(chǎn)。“而且，這些要求自持的地塊是今年出讓的，真正入市估計(jì)要一兩年后。目前相關(guān)部門也在制定調(diào)控相關(guān)配套法律法規(guī)，堵上各種政策漏洞，以后想鉆各種法律空子，肯定越來越難操作。”