賣家惡意違約學(xué)位無法取得 買學(xué)區(qū)房當(dāng)心入坑

原標(biāo)題 賣家惡意違約，學(xué)位無法取得，政策不斷調(diào)整—— 購買學(xué)區(qū)房，當(dāng)心掉“坑”里

制圖：趙立榮

所謂學(xué)區(qū)房，一般是指按照我國就近免試入學(xué)教育政策所劃定的各小學(xué)、初中服務(wù)片區(qū)內(nèi)的住房。2014年，北京開始全面取消共建入學(xué)，以擇校費(fèi)等買學(xué)位的方法入學(xué)也逐漸被禁止，要求就近入學(xué)。這意味著就讀好學(xué)校的唯一途徑是在學(xué)校劃片區(qū)域有一套可以落戶的住房。

學(xué)區(qū)房就這樣變成了“剛需”。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購買學(xué)區(qū)房的群體以中青年家庭為主，既有準(zhǔn)備“舉全家之力”賣掉現(xiàn)有住房換取學(xué)區(qū)房的，也有豪擲千萬買下房子，只為孩子落戶籍，從不實(shí)際居住的。“孟母三遷”在他們身上并不是新鮮事兒。

抱著熱切希望的他們踏上了漫漫買房路，但這背后的風(fēng)險也隨之而來。

房價瘋漲：賣了房也要違約

從板樓到平房，從80平方米到40平方米，從南北通透到能有陽光就行，周麗麗兩口子對于學(xué)區(qū)房的期待值越來越低，但即便這樣，學(xué)區(qū)房還在突破他們的底線，戶型一個比一個怪異，居住環(huán)境一個比一個糟心，價格卻一個比一個堅(jiān)挺。

“孟母已經(jīng)是我們的精神領(lǐng)袖了。”周麗麗打趣地說，環(huán)境差我們可以忍，但價格一再突破，這是我們不能承受的。

周麗麗的擔(dān)憂早已是事實(shí)。“沒有什么能夠阻擋，房主對漲價的向往。”這是2016年房價最火時，家長朋友圈里流行的一個段子。

北京的張慶紅老人就是漲價潮中主動違約的一位房主，去年9月初，她以520萬元的價格把朝陽芳草地國際學(xué)校的學(xué)區(qū)房賣給王秀琴，但一個月后，原租戶愿意以600萬元買下此房，而這時，王秀琴僅僅付了10萬元定金。轉(zhuǎn)手賣別家，就算賠30萬元違約金，還能凈賺50萬元，這對于退休的張慶紅而言，可不是一筆小數(shù)目，她最后決定向買家攤牌。而此時，王秀琴的孩子明年就要入學(xué)了，如果不答應(yīng)加價，就可能趕不上明年年初芳草地國際學(xué)校在該小區(qū)的信息采集工作，進(jìn)而不能得到入學(xué)名額。但王秀琴實(shí)在沒錢滿足加價需求，只能選擇訴至法院。

“北京房價攀升過快是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房買賣違約情形增加的重要原因。”北京市第二中級法院原法官、現(xiàn)通商律師事務(wù)所律師于陽春說。由于二手房交易周期較長，尤其是在限購政策下改善性需求的購房者交易周期更長，有的賣房人在簽訂房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)房價上漲、認(rèn)為交易價格不理想，提出漲價、反悔或拖延不履行遷移戶口等合同義務(wù)的情況時有發(fā)生。

買了房也不一定能上學(xué)

對于所有買學(xué)區(qū)房的家長而言，學(xué)位都是最大目標(biāo)。但是，學(xué)區(qū)房并不能為學(xué)位上“保險”，因購買學(xué)區(qū)房后無法讓子女獲取學(xué)位的糾紛時有發(fā)生。

2015年7月，為讓孩子上更好的小學(xué)，左明花390萬元從高燕蘭手中買下海淀區(qū)某小學(xué)的學(xué)區(qū)房。付錢過戶后，按照雙方約定，高燕蘭必須在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起50日內(nèi)，辦理戶口遷出，以便左明的孩子能順利拿到學(xué)位。高燕蘭沒有耽擱，很快便將戶口遷出，但她沒想到，落戶糾紛也隨之而來。

問題出在高燕蘭的前夫趙浩友身上，兩人已離婚一年多，房子產(chǎn)權(quán)交割也非常明確，屬高燕蘭個人財產(chǎn)，但趙浩友的戶籍依然落在該房屋所在地。早前兩人口頭商量好，房子賣了，趙浩友會把戶口遷出，但不知為何，趙浩友反悔，把戶口賴在這，不肯遷。按照當(dāng)時的政策，趙浩友的戶口不遷出，左明的孩子就拿不到學(xué)位。

矛盾出現(xiàn)，高燕蘭為履行和左明的合同，在規(guī)勸無用后，將趙浩友告上法庭，但結(jié)果法院以其訴訟請求不屬于法院民事案件主管范圍為由，駁回了其訴訟請求。

規(guī)勸無用，狀告不成，左明孩子的上學(xué)大計眼看就要落空。無奈之下，左明只好把高燕蘭告上法庭，要求戶口遷出和違約賠償。法院接受了訴請，但判決結(jié)果是支持違約賠償，駁回了戶口訴求。雖拿到賠償金，但孩子的上學(xué)大計還是落空了。

左明吃過的虧，也是許多家長掉過的“坑”。2016年，吳小林與徐莉蓮簽訂房屋買賣合同，約定戶口在一定期限內(nèi)遷走、學(xué)區(qū)名額沒有占用，但過戶后發(fā)現(xiàn)，該房存在第三人的戶籍，法院判徐莉蓮違約并賠償，但結(jié)果還是影響了吳小林的孩子上學(xué)。記者翻閱了許多的公開案例，涉及戶籍的學(xué)區(qū)房糾紛數(shù)量不在少數(shù)，法院最終也只能從違約的角度判決案件，均不支持遷移戶口。

“學(xué)區(qū)房的問題，往往不是‘房’的問題，而是‘學(xué)’的問題。”于陽春說。普通房屋交割，登記過戶就行，即便有糾紛，救濟(jì)渠道也很明確。但學(xué)區(qū)房的交割，產(chǎn)權(quán)只是其中一部分，學(xué)位才是更加重要的事，因?qū)W位產(chǎn)生的糾紛，往往救濟(jì)無門，即便最后得到補(bǔ)償，也會讓當(dāng)事人筋疲力盡，還可能耽誤孩子的入學(xué)計劃。此外，于陽春還告訴記者，每年各區(qū)的學(xué)校劃片都有可能變化，這種變化屬于投資風(fēng)險，不能作為解約的理由，后果只能由買家自己承擔(dān)。

賣房換學(xué)區(qū)，政策卻變了

限制買房資格，是北京本輪樓市調(diào)控政策的一個重要手段，不少人因此被卡在買房的半路上。“還有后來的‘3·26’政策，限制商住房買賣，不少買家因此陷入連環(huán)單糾紛中，即在以房換房過程中，由于原有商住房無法脫手，導(dǎo)致新的購房交易無法進(jìn)行。”于陽春說。

于陽春的委托人孫先生可謂撞上了購房新政的兩次沖擊。今年3月12日，孫先生與賣家簽訂西城區(qū)德勝門小學(xué)的一處學(xué)區(qū)房買賣合同，價格為780萬元，而工薪族孫先生必須先將父親的一套商住房賣掉做首付400萬元，再貸款380萬元，才能買下這套學(xué)區(qū)房。“3·17新政”出臺后，買房貸款年限從最高30年變?yōu)椴荒艹^25年，同時銀行利率上浮，這意味著孫先生每月要多還近5000元貸款。還貸壓力猛增，孫先生想與賣家商量能否降低房屋總價。就在賣家猶豫時，到了3月26日，商住房遭遇限購無法賣出，首付400萬元化為泡影。與賣家協(xié)商無望，孫先生只好訴至法院要求解除買賣合同。

“此案還沒開庭，結(jié)果尚未可知。”于陽春說。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因限購政策導(dǎo)致購房合同無法履行的，買方可申請無責(zé)解約，但實(shí)踐中，法院會結(jié)合買方是否具有購房實(shí)力等證據(jù)進(jìn)行判決，而不是一概“無責(zé)解約”。

買房訴訟：等還是不等？

今年4月，北京樓市限制措施還未結(jié)束，教育新政又出爐了。從各區(qū)發(fā)布的2017年義務(wù)教育入學(xué)工作實(shí)施意見來看，探索幼升小“多校劃片”成為一大特點(diǎn)。

“政策出來后，我們也在想，買幾百塊錢的衣服還要考慮合不合身，買幾百萬的房子更要謹(jǐn)慎，為了學(xué)區(qū)降低生活質(zhì)量，我們也沒那么大決心。”周麗麗說，至于孩子的未來，還有國際學(xué)校、出國等別的路能走，對于學(xué)區(qū)房，我們還是再等等吧。

周麗麗能放棄，王秀琴放棄不了，她和張慶紅的案子還沒了結(jié)，但現(xiàn)實(shí)問題是，老房子已經(jīng)賣掉，新房子面臨官司，王秀琴等待入學(xué)的女兒變成了無房戶生源。

于陽春告訴記者，類似這樣的學(xué)區(qū)房糾紛案件，快的話兩審下來都要一年，而學(xué)區(qū)房是有時效性的，錯過了上學(xué)時機(jī)，孩子就上不了這所小學(xué)，只能拿到對方的違約賠償。另外，此類糾紛事實(shí)往往比較復(fù)雜，當(dāng)事人購買的房屋能否落戶、房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口如何遷移等，涉及公安機(jī)關(guān)對于戶籍管理的相關(guān)規(guī)定，不同地區(qū)、不同房屋的相關(guān)政策也存在差異。（文中當(dāng)事人均為化名 劉亞）