重慶炒房團究竟是怎樣全軍覆沒的？

一、重慶炒房團全軍覆滅

珍惜資金，遠離重慶！

一個多月前，得知黃市長因工作調(diào)動要離開重慶，江浙一帶和上海北京的炒房團聞風而動，組團“打飛的”準備去重慶撈一把。特別是聽了某“網(wǎng)紅”作家的忽悠，說重慶房價要大漲，更是像飛蛾撲火一樣蜂擁而至。

元旦前一周的12月26日至今年1月1日，一周內(nèi)，據(jù)統(tǒng)計，重慶樓市的成交量超過去年2月和7月全月的成交量?？梢?，確實有人想豪賭一把。

草哥的一位朋友也是不聽我勸告，堅決要去冒這個險，一口氣買了三套。前幾天還得意洋洋地跟我說，他一個多月前買的，現(xiàn)在每套已經(jīng)漲了40-50萬了，1月13日，他又剛網(wǎng)簽了一套。

但是，昨天他卻對我說欲哭無淚，為什么？因為重慶出房產(chǎn)稅修訂政策了。

1月13日，重慶市政府下發(fā)市長令，修訂原來的房產(chǎn)稅征收條例。重慶財稅部門說，針對近期重慶主城房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的異?，F(xiàn)象，遏制“炒房”牟利行為，從2017年1月14日起，將原來執(zhí)行的對無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅，調(diào)整為在重慶沒有這三個條件的外地人，新購首套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅。

草哥這位朋友雖然搶在14日之前網(wǎng)簽了那套房子，躲開了房產(chǎn)稅的征收，但是可以確定的是，基本沒人會接盤了。因為這次修訂針對的“三無”人員，是從第一套就開始征收，這堵住了很多外地的炒作者，也會打消很多人去重慶炒房的念頭，因為你不知道下一步會不會提高房產(chǎn)稅率。

而且重慶的房產(chǎn)稅跟上海不同，重慶是跟著房子走，只要征收過一次，以后就一直要征收。接盤者不管是重慶當?shù)厝诉€是外地人都是如此。如果你是購房者，你是會從炒房者手中接手一套每年要繳納不少房產(chǎn)稅的房子，還是會從開發(fā)商那里買一套沒有任何房產(chǎn)稅的新房？重慶的這一招，可謂打中了炒房者的七寸，具有非常大的殺傷力，不僅增加了持有房產(chǎn)者的成本，而且還打壓了二手房的炒作土壤。

可見，當局控制房價的辦法還是很多的，關鍵看跟不跟你較真。

炒房團就是這樣死的

浙江人很聰明，他們?nèi)ブ貞c炒房有三個盤算：

第一，黃市長在重慶調(diào)控房價，重慶的房價確實是一個價值谷地，有炒作的空間。

第二，黃市長離職是因為年齡到點，并沒有安排新更高職務，聯(lián)想到重慶的歷史和風波，有人會認為這是對黃施政的否定，控制房價也將被否定。

第三，黃市長走了，新市長來了，新市長要財政收入，要政績，要GDP，房地產(chǎn)還是捷徑，放開房地產(chǎn)調(diào)控就是可能。

第四，盡管有了中央經(jīng)濟工作會議不準炒房的說法，房地產(chǎn)的轉變是很困難的，各方都在阻止，最起碼房地產(chǎn)稅的出臺是不可能的，炒房的路子沒有被完全堵死，甚至還會是越調(diào)越高，炒房還可能有一把機會。

第五，浙江人聰明，他們炒房就是打短線，把價格炒上去，他們就趁機出貨，賺一把就走。他們可能認為中央出臺房地產(chǎn)稅可能還需要一到兩年的時間，還能有機會炒一把。

重慶炒房團這么快就覆滅了，因為他們犯經(jīng)驗主義，認為中國還原來的中國，中國還是房地產(chǎn)的中國，連老大說了”房子是用來住的，不是用來炒的“也當成耳旁風，認為那棒房地產(chǎn)的兄弟能頂?shù)米?，地方政府也能頂?shù)米　?/p>

我跟這位朋友說，你如果是自有資金，而且不等著急用，就慢慢留著吧，目前幾年是很難看到大幅上漲了，你可以打持久戰(zhàn)，先出租出去收點租金。真正欲哭無淚的是那些利用高杠桿、高成本借錢的炒房者，他們本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，沒想到重慶方面把接盤俠給擋在外面了，時間成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投資失敗爛尾在重慶了。

除了修訂房產(chǎn)稅征收外，重慶還有其他狠招，比如加強主城區(qū)商品房預售管理，要求無合理理由不得定高價或漲價，針對個別樓盤擅自漲價現(xiàn)象，還公開了舉報違規(guī)銷售電話；還將與金融機構聯(lián)動，對“三無”人員在渝“炒房”不予辦理貸款。既不讓漲價，又不辦理貸款，這是把炒房者的預期和金融工具都給限制死了，最近這一波來炒房的，恐怕全部要被套牢了，就當為重慶人民做點貢獻吧。

在目前這樣的大背景下，還有人會去賭房價上漲，我批評這些朋友，作為職業(yè)炒房客，你不看草哥的文章就算了，難道你們連人民日報也不看嗎？一點政治覺悟都沒有。

黃市長治理下的重慶樓市，是被全國人民當作楷模，被輿論稱做“業(yè)界清流”的；黃市長調(diào)控房地產(chǎn)的“三寶”：增供應、控價格、強保障，是被當作經(jīng)驗推廣的。如今黃市長要走了，作為接任者，會輕易讓房價爆發(fā)式增長？如果真發(fā)生了這樣的事情，新市長的臉面往哪里擱？在重慶市民眼里會怎么看待？這可不只是打臉的事情，而且很可能會被當作一個控制房價不力的重大事件。

所以，作為新市長，只會加強房價控制。草哥朋友葉檀博士曾經(jīng)寫文章評價說：黃奇帆走了就可以到重慶炒房了？別做夢了！黃奇帆先生離開重慶，絕不意味著后任會放任房價在短期內(nèi)大幅上漲，透支未來發(fā)展空間。誰這么做，誰就是重慶發(fā)展的罪人，哪個官員也承擔不起這樣的罪責。

而且，不久前閉幕的中央經(jīng)濟工作會議中，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展是當做政治任務提出來的。會議提出，“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”。老大還表態(tài)說：房子是用來住的，不是用來炒的。

在這樣的大背景下，新來的張市長會輕易讓房價上漲嗎？在張市長的第一次政府工作報告中，堅決遏制炒房是被寫進重慶市政府工作報告的。張市長還表示，將加強市場執(zhí)法監(jiān)管，堅決遏制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

從客觀因素來看，重慶的房價也不具有炒作的條件。重慶有全國最大規(guī)模的公租房，所有人只要在重慶交半年社保就能申請，5年后可按政府定價購買。

而且，重慶有無限的土地供應。重慶面積8.23萬平方公里，北上廣深四個城市合計的總面積也只有3.22萬平方公里，重慶市的面積比北上廣深四大城市合起來的總面積還要大1倍以上。

長期看，重慶房價享受全國平均漲幅是有可能的，但如果想短期內(nèi)猛炒暴漲，基本不太現(xiàn)實。所以，如果你有閑錢，還是珍惜現(xiàn)金，遠離重慶吧?。?/p>

二、為什么不要去重慶炒房？

很多文章喜歡說公租房保證了重慶房價穩(wěn)定，贊同一部分。根本上，重慶的房價不算高，因為重慶是個太特殊的地方。

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重慶已經(jīng)是內(nèi)地省級行政單位中城鎮(zhèn)化率最高的；同時，重慶在全國特大超大城市里，人均居住面積，超過30平米，也是最高；此外，重慶人均GDP，排內(nèi)地省級行政單位第二（內(nèi)蒙第一）。

另一方面，重慶真的又是極其特殊的地方，大城市+大農(nóng)村的格局，這是任何一個直轄市、副省級城市沒有遇到的。一些城市會說自己也有百級萬的農(nóng)民啊，但重慶有的是千萬級的農(nóng)民。其中，恢復直轄后，從四川省劃入14個國家級貧困區(qū)縣。不少城市的區(qū)劃總計都不到14個區(qū)縣吧？

重慶的工業(yè)化、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于最關鍵時候，金融和高端服務業(yè)發(fā)展也處于最微妙的蛻變階段。稍微清醒一點的主政者就會明白，于重慶而言，房地產(chǎn)不能成為干擾。

截至2015年8月底，重慶市累計規(guī)劃建設公租房總建筑面積4475萬平方米，共69.22萬套。按照一戶兩口計算，這可以解決140萬人的體面居住。必須說一點，重慶有38個區(qū)縣，這近70萬套公租房，大半位于主城區(qū)。

從制度設計上，因為不允許進入市場流通，毫無溢價空間，重慶公租房的尋租空間是最小的，完勝其他地方的經(jīng)適房、廉租房、限價房等保障性住房制度。

有了如此大體量的公租房，對于穩(wěn)定民心意義確實很大。

渝東北、渝東南不敢說，至少在重慶大都市區(qū)（主城區(qū)+城市發(fā)展新區(qū)）的農(nóng)村，除了真沒必要買房的，大部分農(nóng)民家庭在城鎮(zhèn)（主城或所在郊區(qū)城區(qū)、鎮(zhèn)）都有一套房子。

也就是說，就算沒有公租房，未來重慶大都市區(qū)內(nèi)農(nóng)村居民、本地大學畢業(yè)生的購房需求真沒有想象中的大。

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很多觀點說，重慶的發(fā)展和低地價、低成本優(yōu)勢有關。所以未來主政者應該不允許重慶房價過高。這個分析是有一定道理的，重慶這個發(fā)展階段，這是必然，這和我國改革開放走過的路是一致的。就像深圳、廣州，以及整個珠三角當初之于香港，不也一樣。

這就是經(jīng)濟規(guī)律和世界經(jīng)濟分工的結果。

整個中國，除了極少數(shù)城市，其實依舊在享受相對低成本優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)鏈、工業(yè)體系相對成熟的優(yōu)勢。中西部地區(qū)，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和內(nèi)地的開放，必然有一批地方會更早、更快、更好承接沿海和世界需求。

很多人忽略了，除了北京、上海、深圳，再沒有一個城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，一定就貴，甚至工業(yè)用地指標、可用土地已經(jīng)少到無以復加。如果有大工廠愿意來，哪怕廣州也有大把的地可以供應。富士康不是就去了嗎？

所以，重慶近10年的經(jīng)濟表現(xiàn)表明，低成本優(yōu)勢是中國的共性，重慶只是不例外。一個階段有一個階段的情況。

處于一帶一路和長江經(jīng)濟帶交匯處的重慶，地理上也是西部最靠東，還有長江，又是直轄市。不僅體量上是中西部最大的工業(yè)城市，工業(yè)體系和門類自抗戰(zhàn)后也是中西部城市里最完備的，還有單個城市最多的農(nóng)民和農(nóng)民工。

在我國政經(jīng)版圖上，重慶成為內(nèi)陸很特殊的城市，哪怕在最落魄的地級市時代，吃老本也是我國六大工業(yè)城市。

上文這些因素決定了，重慶未來房子的需求注定還很大，重慶維持較高土地出讓面積是對的，重慶地多也有這個能力。其實我國大城市都有能力供給更多土地，關鍵是愿意否。

同時，如上文言，重慶的市情決定了，未來一些年，起碼一半房子需求，不是現(xiàn)有的城市居民，而是本地及外地來的農(nóng)民工、非特別高端的本外地大學畢業(yè)生。所以，重慶首先需要解決的是這部分人的城市落地。

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現(xiàn)在重慶情況似乎發(fā)生了變化。不過，重慶房價漲不漲，怎么漲，根本上是大勢決定的。

2016年重慶主城區(qū)房價的漲幅，也是近幾年來最高的。不過很有意思，外界或許不知道，2016年重慶主城區(qū)各大板塊的價格，其實也只是回到2012年前后重慶房價最高的時候。折騰4年，房價還在當初那個原點。個別地區(qū)略高過當年。

不知道聽到這句話，那些外地新來的投資客，感到后怕否。

另外，重慶的房地產(chǎn)體量真的太嚇人。

重慶市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-11月，重慶新建住宅銷售面積增長17.1%?？梢怨浪?016年，重慶僅僅主城區(qū)的新建住宅成交面積，就可以比整個武漢市。

整體上，重慶補漲一些不奇怪，問題是持續(xù)多久，怎么個漲的節(jié)奏。所以，在重慶炒房需要技巧。至于賣房和炒房的人，各懷鬼胎，就不多說了。

網(wǎng)友評論

@ 老畢2014：千萬別信那些所謂的炒房團，都是開發(fā)商瞎編的，根本就沒有的

@ 呵哈大笑：我的兩室在12月賣了，本來準備買新的大點的最好是洋房改善下居住環(huán)境，也是在巴國城附近看了兩三周了，吐血，好點的房子基本漲了10~20%，準備穩(wěn)幾個月，等跌點再下手

@ 重慶哈爾：現(xiàn)在賣房是個好機會。

@ 天天天藍1012：我就是外地來的購房的，我在融景城買了幾套，在照母山買了花園洋房，沒辦法，我所在的城市限購，江北嘴一代即便不漲我就收租子咯，反正房租還行。

@ cccmmmmccc：我個人判斷，本地人現(xiàn)在不買，將來就是接盤俠。這么便宜的房子，在地價不斷上漲的形勢下，沒有跌的道理。@ 獨傘的小婧：說白了，我們重慶跟本就和北上廣，甚至成都不一樣。我們是分區(qū)域發(fā)展，主城就是幾個區(qū)組成的，而且每個區(qū)還不小，又不是像那些一樣一環(huán)二環(huán)，根本不可能出現(xiàn)深圳那種情況。

@ tianyongd2012：對于重慶的房價，如果不是別有用心的人，就請大家冷靜下來好好思考一下，房價上漲的基本條件和必要條件是什么？重慶具備這些條件嗎？重慶能與北上廣深相比嗎？甚至連成都都不能比，不要說我為成都人說話哈，實際情況就是這樣，大家可以看看重慶一年能讓多少外來人口安居重慶？這波房價小幅上漲也許是受很多人一直認為黃市長走了重慶的房價肯定要漲的思維影響，二是不排除中介和開發(fā)商利用人們的這種心理哄抬房價，但可以肯定的講，這種上漲的勢頭馬上就要下來回歸正常

@ 樂緣889：買房的人一定要冷靜別沖動，這些天都是某些房地產(chǎn)商叫人來瘋玩模式，想炒出轟轟烈烈的面前收錢，不要中計了