今年以來,在一線城市和二線熱點城市樓市火爆的情況下,主要城市庫存不斷下滑,一些熱點城市由于供應不足,房價仍面臨較大的上漲壓力。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的35個城市住宅庫存報告顯示,截至2016年7月底,易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24478萬平方米,環(huán)比減少1.0%,同比減少5.6%。
這35個城市包括一線城市:北京、上海、廣州、深圳。二線城市:長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市:淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。
報告顯示,7月份,35個城市新建商品住宅月度新增供應量為2161萬平方米,環(huán)比減少11.6%,7月份推盤節(jié)奏相比6月份有所放緩,體現(xiàn)出淡季效應。7月份,35個城市月度新增供應量小于新增成交量(其中7月份新增成交量為2414萬平方米,環(huán)比減少6.9%)。新增供應小于新增成交,所以促使7月份的庫存出現(xiàn)了下降。
從反映去庫存壓力的存銷比來看,35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.0,該數(shù)值相比6月份10.5個月收窄了0.5個月的水平。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《第一財經(jīng)日報》,觀察歷史數(shù)據(jù),目前存銷比處于歷史低位,這是近期房價持續(xù)上漲且漲幅偏大的市場邏輯。預計2016年第三季度該指標總體上會在低位徘徊,也意味著后續(xù)房價上漲壓力仍然很大。
分城市類型來看,7月份,一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為8.5、9.6和14.7個月。相比6月份9.0、10.0和15.6個月的數(shù)值而言,三類城市均有加快的表現(xiàn)。
這其中,一線城市已連續(xù)19個月存銷比數(shù)值低于12,這也是近期一線城市房價出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。同時,新房市場的去庫存周期較小,相應房價上漲的壓力可能會轉(zhuǎn)嫁到二手房市場上。
二線城市的邏輯和一線城市類似,目前存銷比處于12個月以下的水平,房價上漲幅度相對也較大。部分城市存銷比數(shù)值比一線城市還要小。三線城市存銷比數(shù)據(jù)繼續(xù)縮小,但相比一二線城市,依然較大。
從35個城市的具體數(shù)值看,北海的存銷比數(shù)值最高,為30個月,相比6月份有所提高。另外,類似西寧等城市的存銷比也比較高。從數(shù)值上看,北海和西寧這兩個城市去庫存周期都超過了兩年的水平。此外,濟寧、煙臺的存銷比也都超過了20,總體上存銷比較高的城市主要集中在三四線。
相比之下,南京、合肥和南昌等城市的存銷比較小,這一數(shù)值都在5以下,尤其是南昌和合肥這一數(shù)值都低于2。此外、蘇州、杭州、濟南和廈門的存銷比也都比較低,此類城市近期房價上漲壓力較大。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的7月份70個大中城市房價指數(shù)顯示,從領漲的城市來看,2月前領漲均為深圳、上海、北京等一線城市,從3月一線城市收緊調(diào)控后,以廈門、合肥、南京為代表的二線城市名列前茅。尤其是廈門和合肥,這兩個城市自今年3月后上演了領漲“二人轉(zhuǎn)”。
不過,相比此前上漲幅度較大、目前房價已處高位的二線“四小龍”廈門、蘇州、南京和合肥。南昌和濟南此前的上漲幅度不多,后期在本輪房價“板塊輪動”的特點之下,需要防止這些城市“接棒上漲”。
嚴躍進說,35城去庫存周期總體上處于下行態(tài)勢,到了7月份則繼續(xù)下行,且處于歷史較低水平,這會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。從市場預期穩(wěn)定等角度看,抑制房價已變得刻不容緩。
他認為,對于一些重點二線城市而言,去庫存周期甚至低于6個月的水平。部分城市雖然已經(jīng)出臺了限購等相關政策,但抑制房價的壓力依然會比較大。從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等思路看,積極增加土地供應、抑制土地價格過快上漲。
責任編輯:黃小群
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